“雙12”來了，面對電商對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊，多位房地產(chǎn)業(yè)人士對中國證券報記者表示，目前更為嚴峻的挑戰(zhàn)可能還是一線城市商業(yè)地產(chǎn)“扎堆”所形成的激烈競爭，電商、同業(yè)競爭、銀行斷糧或成為明年困擾商業(yè)地產(chǎn)的“三座大山”，如何加速創(chuàng)新和轉型將成為商業(yè)地產(chǎn)迫在眉睫的課題。商業(yè)地產(chǎn)之痛阿里“雙11”期間超300億元的交易額讓商業(yè)地產(chǎn)商感到震撼，如今“雙12”又來了，雖然傳統(tǒng)商城在年末也有促銷，但熱度遠不如電商。高緯環(huán)球2013年第三季度北京零售物業(yè)市場報告顯示，在宏觀經(jīng)濟持續(xù)放緩及網(wǎng)購的影響下，很多零售商對品牌擴張策略都表現(xiàn)出謹慎的態(tài)度。核心商圈的租金依賴于國際知名品牌的穩(wěn)定需求將繼續(xù)走高，但非核心商圈的招商壓力已日漸明顯。有商業(yè)地產(chǎn)人士對中國證券報記者表示，除了電商帶來沖擊以外，近年房地產(chǎn)調(diào)控之后越來越多資金流向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)之間的競爭也因此變得激烈?！爸懈叨松坛堑母偁幱绕浼ち?，深圳萬象城跟KKMall的直線距離不超過兩公里，深圳海岸城、保利、寶能·AllCity等項目都集聚在方圓兩公里之內(nèi)?！痹撊耸空f。隨著大量優(yōu)質項目在三季度集中入市，上海核心商圈優(yōu)質零售物業(yè)空置率一再上升，達到了7.08%。第一太平洋戴維斯三季度商鋪簡報預計，由于新增供給較多，北上廣三地中高端購物中心平均空置率將有所提高。至于其他城市，杭州世邦魏理仕(CBRE)10月份的報告認為，杭州進入購物中心開發(fā)的“大躍進時期”，至2017年預計主城區(qū)將有約128萬平方米的新增供應入市，增幅超過130%。有消息稱，近日上海銀監(jiān)局對轄內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)“關于商業(yè)地產(chǎn)融資風險的通知”，銀監(jiān)局調(diào)研發(fā)現(xiàn)，上海商業(yè)地產(chǎn)“總量過剩”、“價格上漲過快”、“市場總量接近飽和”，潛在風險已經(jīng)遠遠大于住宅地產(chǎn)，因此需要轄內(nèi)各商業(yè)銀行高度關注。新辟蹊徑突圍分析人士指出，電商、同業(yè)競爭、銀行惜貸或成為明年困擾商業(yè)地產(chǎn)的“三座大山”。如何加速創(chuàng)新和轉型，將成為商業(yè)地產(chǎn)迫在眉睫的研究課題。中國證券報記者采訪了多家商業(yè)地產(chǎn)相關人士，他們共同的創(chuàng)新和轉型思路是：通過跨界運營和提升服務質量來提升客戶的消費體驗；希望通過餐飲、電影等途徑增加客戶在購物中心的停留時間，從而轉化為其他消費。不過，這一運營模式上的轉變?nèi)噪y免陷入“同質化”的境地。部分大型地產(chǎn)商正在探索如何打造其“差異化競爭力”。據(jù)了解，萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)之后，無論是商用產(chǎn)品線還是入股徽商銀行，都嘗試貫徹“社區(qū)服務”的理念來形成差別化競爭力。另一家巨頭大連萬達則走上了海外擴張之路，希望構筑一個世界級的文化商業(yè)帝國。中國證券報記者觀察到，專業(yè)地產(chǎn)項目也成為商業(yè)地產(chǎn)爭相搶占的一個領域。華南城正在全國布局專業(yè)綜合商貿(mào)物流平臺，并著力發(fā)展電商產(chǎn)業(yè)園。寶能集團也正在開發(fā)多層次的商業(yè)地產(chǎn)，其中也包括專業(yè)市場。“現(xiàn)在地產(chǎn)商對高端大氣上檔次的商城的開發(fā)力度非常大，但是真正滿足大眾需求的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相對緩慢，這一塊的潛力會非常巨大?！睂毮芸毓?中國)有限公司資產(chǎn)運營中心副總監(jiān)楊海斌對中國證券報記者表示。除寶能·AllCity等高端城市綜合體以外，寶能集團旗下的寶隆物流有限公司在2010年成立了清水河舊貨城，清水河酒店用品城也預計在明年開業(yè)。據(jù)透露，寶能集團旗下公司還將在深圳龍崗區(qū)打造兩個專業(yè)地產(chǎn)項目。

當阿里、騰訊將重頭轉向移動時，京東仍然在PC戰(zhàn)場攻城略地，對于仍在捍衛(wèi)“老二”地位的京東來說，還要拿多少成本去應對未來？目前的京東，正處在一個較為尷尬的局面。一方面，面對騰訊、蘇寧的追擊，在主戰(zhàn)場PC領域不敢懈怠，仍需積極拓展市場份額以應對“追兵”者的增速。另一方面，在較大的市場份額下，阿里的資本帝國已瞄向移動，這個被視為下一個用戶流量的主戰(zhàn)場，而京東的追趕者騰訊也早已有了微信這個移動“門神”。而在這一系列變化中，騰訊電商未來會否憑借微信在移動的流量優(yōu)勢“彎道超車”，也將拷問著京東以及京東CEO劉強東。當京東在PC戰(zhàn)場應對蘇寧、騰訊的直面競爭時，蘇寧、騰訊以及阿里已在移動領域展開布局?！敖衲觌p11，阿里最大的亮點在移動”，一名阿里人士對《第一財經(jīng)日報》表示，阿里會將大量地促銷資源導入阿里旗下的手機應用微淘產(chǎn)品。而微淘由手機淘寶的團隊孵化而來。目前，手機淘寶累計用戶下載達3億以上，平均每用戶每日停留時間達30分鐘。艾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，天貓在國內(nèi)B2C電商交易規(guī)模占比達50.8%，而京東為17.1%。之后三名分別為騰訊、蘇寧和亞馬遜，占比分別為5.6%、5%和2.2%。阿里布局移動有其自身的考慮。與京東不同，阿里的模式本身就是廣告中介平臺，通過搭建流量生態(tài)，將線下賣家、買家資源“擺”到網(wǎng)上，于是有了B2B、淘寶。而隨著用戶使用習慣的遷移，未來最主要的流量來源將會從PC轉向手機。移動領域發(fā)生的巨大變化，使得阿里最大的對手已由京東轉成了騰訊。如果說，阿里與京東是不同電商模式之間的競爭，以及用戶對電商服務偏好轉移的競爭；那么騰訊對阿里的威脅，是出于未來流量的壓迫，而用戶流量是阿里構建一切商業(yè)模式最核心的組成基礎。目前已能看到的是，有大量的淘寶平臺賣家在騰訊的微信上獲取流量，也就是說，如果不改變現(xiàn)狀，淘寶最大的外部流量未來可能受制于騰訊。阿里對騰訊的恐慌，也同樣敲打著京東。京東從賣貨開始，通過品類和地域擴張不斷沖擊規(guī)模，通過投入物流滿足更好的購物體驗以尋求與阿里業(yè)務的差異化，但要突破自營的規(guī)模瓶頸不能不發(fā)展平臺業(yè)務，也由此，京東走向了自身與淘寶的融合模式。借助微信在移動領域的入口優(yōu)勢，騰訊電商會否“彎道超車”？今年8月，一封京東內(nèi)部郵件透露了來自京東最高層對微信的忌憚，宣布京東所有員工不得在工作期間將工作內(nèi)容在微信上發(fā)送。此外，京東也取消了與騰訊財付通的合作。目前，支付寶和財付通的注冊用戶分別為8億和2億，摒棄支付寶和財付通，京東的增量用戶獲取也會受到影響。而暫停合作，京東卻缺少騰訊、阿里在移動領域和網(wǎng)絡支付上的資源。盡管目前京東的移動流量較去年提升4倍，占京東整體流量的25%，但京東依然缺乏在移動端與騰訊、阿里抗衡的產(chǎn)品。也許，“京東會通過收購來彌補其在移動和支付體系上的不足”，電商分析人士李成東認為，在支付上，京東已經(jīng)收購了網(wǎng)銀在線，手握支付牌照；而在移動端，京東也不排除通過收購來展開布局。但在時間的爭奪上，京東顯然會花費一筆較大的成本。京東在應對“追兵”上也遇到了尷尬。盡管京東仍具有較大的市場優(yōu)勢，但京東的毛利率承受能力也在逐步降低。一方面是，多數(shù)投行判斷京東可能將在明年上市，過低的毛利率不太有利于京東在今年年底實現(xiàn)盈利。另一方面是，京東的大量資金仍質押在物流建設上，要進行大型的價格戰(zhàn)的儲備，在現(xiàn)有資金上騰挪的空間相對蘇寧、騰訊并不大，而只能通過對供應商的議價能力來將成本轉嫁給供應商，而這種局面并不長期有利于京東與蘇寧、騰訊在供應商資源上的競爭。而今年以來，天貓、蘇寧、騰訊電商在家電領域頻繁發(fā)力，通過低價策略瞄準京東的家電品類進行沖殺。一名騰訊電商公關人士對記者表示，騰訊電商的策略很簡單，盯住京東，只要騰訊電商的家電比京東貴，騰訊就敢賠。一個事件是，蘋果公司今年并沒有將新興產(chǎn)品iPadAir授予京東首發(fā)，而與騰訊電商旗下易迅網(wǎng)、蘇寧進行了簽約。有知情人士稱，蘋果公司對京東延緩賬期的行為較不滿意。

在余額寶攪動了互聯(lián)網(wǎng)金融的“一池春水”后，京東在互聯(lián)網(wǎng)金融上也有了突破。7月30日，一位接近京東金融業(yè)務部的互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)人士告訴記者，目前，測試中的京東供應鏈金融大約已累計放款幾十億元，這些貸款都是不超過1個月的短期貸款，貸款利率低于10％（年化）。同一天，京東商城創(chuàng)始人、CEO劉強東對本報記者表示，京東已經(jīng)成立了金融集團，除了針對自營平臺的供應商，未來還會擴大到POP開放平臺。在7月29日舉辦的京東POP開放平臺大會上，京東集團財務副總裁范微明確表示，未來，針對POP平臺上的賣家，京東將提供小額信用貸款、流水貸款、聯(lián)保貸款、票據(jù)兌現(xiàn)、應收賬款融資、境內(nèi)外保理業(yè)務等金融服務。未來10年，京東也將金融業(yè)務作為新的增長點，建構以電商、互聯(lián)網(wǎng)金融、物流業(yè)務、技術平臺等建構的新經(jīng)濟帝國。支付到小貸的蛻變“今年年底，京東支付就會正式上線?！本〇|開放平臺業(yè)務總經(jīng)理蕢鶯春告訴記者，上線后可以打通買家、賣家的賬戶，用戶體驗會得到根本改變。今后，支付寶的功能，京東支付都有，比如各分，紅包，錢包，以及“余額寶”這樣的產(chǎn)品。蕢鶯春表示，支付工具是比較成熟的產(chǎn)品，京東在開發(fā)技術上并不存在問題。目前，京東對支付的底層架構進行了調(diào)整。2012年10月底，京東商城曾收購電子支付服務提供商網(wǎng)銀在線，為的就是獲得第三方支付牌照。蕢鶯春表示，京東推出自己的支付工具之后，可以大幅減少支付成本。支付之外，京東也正在積極突破供應鏈金融。京東CMO藍燁表示，供應鏈金融要結合供應商，合作伙伴的需求，需要一定的時間。目前，細致的金融產(chǎn)品設計、撮合交易的IT系統(tǒng)開發(fā)還在進行中。一位接近京東金融業(yè)務部的互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)人士告訴記者，京東的供應商大約有10萬，其中50％有貸款需求。目前，發(fā)放的貸款平均額度在200萬-300萬，額度較大?！斑@樣的規(guī)模不算微貸，而是小貸”。據(jù)一位B2B企業(yè)負責互聯(lián)網(wǎng)金融的人士透露，京東有不少3C供應商，資金規(guī)模大，現(xiàn)金流比較緊張，但業(yè)務流健康，所以拉升了京東金融的貸款額度。宏源證券副所長、互聯(lián)網(wǎng)金融千人會秘書長易歡歡告訴記者，京東有數(shù)據(jù)、有信息，能夠做好小企業(yè)主的信用貸款，以及擔保貸款。與阿里金融相比，雙方各有優(yōu)劣勢?！八械馁J款資金都來自銀行。京東只是提供數(shù)據(jù)供銀行參考，并且，不提供擔保。”這位互聯(lián)網(wǎng)金融人士告訴記者，京東還與銀行談判，將貸款利率壓低，初步的結果是基準貸款利率上提升10％，總體在7％左右。而京東金融發(fā)展部總監(jiān)劉長宏表示，互聯(lián)網(wǎng)是一種技術，“互聯(lián)網(wǎng)金融改變的是用戶習慣，互聯(lián)網(wǎng)金融不再是高高在上?！币罁?jù)互聯(lián)網(wǎng)的高效，貸款審批時間為一天。高效的背后，京東一直在優(yōu)化甚至重新建構自己的財務IT系統(tǒng)。自2012年起，京東內(nèi)部就在做一個PMO項目，梳理財務流程，希望能夠加速對供應商的結算。范微介紹道，到2013年第三季度，將上線對公支付；2013年第四季度，將實現(xiàn)自動開票；2014年第一季度，自動結算、協(xié)同平臺將上線。屆時，京東對供應商將實現(xiàn)T+1結算，整個財務供應鏈體系更加高效。金融造夢數(shù)據(jù)難題針對自營部分做供應鏈金融，對京東、銀行、供應商來說，是三方共贏的一件事。對銀行來說，京東提供的客戶風險低，壞賬率可以控制在1％以下，甚至更低。京東曾有過一個數(shù)據(jù)，通過供應鏈金融，京東供應商的資金運營效率可提升400%。而對京東來說，通過供應鏈金融，京東與供應商的關系更緊密，業(yè)務靈活性、平臺可控性更高，還能夠在電商之外，切入一個新的“市場空間大”的領域。“京東在供應鏈金融上，只是開了一個頭?！鼻拔牡倪@位互聯(lián)網(wǎng)金融人士告訴記者，對小微企業(yè)來說，短期貸款可以解燃眉之急，但更需要周期性貸款，這樣公司運轉的現(xiàn)金流就有了保證。劉長宏表示，京東的金融服務將主要服務于供應商與消費者，為的是提升雙方體驗。未來，京東金融也會涉及支付結算、金融代銷等其他互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務。據(jù)了解，京東的金融發(fā)展部門現(xiàn)在員工有百人規(guī)模，在人員配比上，大部分是來自銀行、證券的人，但IT系統(tǒng)的工程師大部分是互聯(lián)網(wǎng)出身。據(jù)京東內(nèi)部人士透露，京東金融“不希望找金融IT的人，因為害怕建出來的系統(tǒng)是某金融機構的網(wǎng)絡版。”但是，互聯(lián)網(wǎng)金融并沒有那么簡單。多位P2P網(wǎng)貸公司CEO表示，互聯(lián)網(wǎng)金融現(xiàn)在只是處于一個很淺的層次。金融經(jīng)營的是風險，涉及安全，準入門檻高，會通過牌照、備付金、準備金等形式受到嚴格的監(jiān)管。此前匯付天下相關人員告訴記者，銀行貸款需要看的是資產(chǎn)類數(shù)據(jù)，但企業(yè)級第三方支付有的是運營現(xiàn)金流，周轉率，兩種數(shù)據(jù)如何來轉換還需要探索。未來，京東金融會覆蓋POP開放平臺，那么又會遇到阿里金融現(xiàn)在面臨的問題。一位互聯(lián)網(wǎng)金融人士舉例道，一般來說，一個做得不錯的電商，淘寶帶來的銷量占比一般不超過50％，大部是10％-30％，而淘寶上的數(shù)據(jù)并不可以“以偏概全”。阿里小貸依據(jù)淘寶數(shù)據(jù)進行放款，只能滿足的是其淘寶業(yè)務的需求，可能無法解決其總體業(yè)務對資金的渴求。