“雙12”來了，面對(duì)電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊，多位房地產(chǎn)業(yè)人士對(duì)中國證券報(bào)記者表示，目前更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)可能還是一線城市商業(yè)地產(chǎn)“扎堆”所形成的激烈競(jìng)爭(zhēng)，電商、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、銀行斷糧或成為明年困擾商業(yè)地產(chǎn)的“三座大山”，如何加速創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型將成為商業(yè)地產(chǎn)迫在眉睫的課題。商業(yè)地產(chǎn)之痛阿里“雙11”期間超300億元的交易額讓商業(yè)地產(chǎn)商感到震撼，如今“雙12”又來了，雖然傳統(tǒng)商城在年末也有促銷，但熱度遠(yuǎn)不如電商。高緯環(huán)球2013年第三季度北京零售物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告顯示，在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩及網(wǎng)購的影響下，很多零售商對(duì)品牌擴(kuò)張策略都表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度。核心商圈的租金依賴于國際知名品牌的穩(wěn)定需求將繼續(xù)走高，但非核心商圈的招商壓力已日漸明顯。有商業(yè)地產(chǎn)人士對(duì)中國證券報(bào)記者表示，除了電商帶來沖擊以外，近年房地產(chǎn)調(diào)控之后越來越多資金流向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)之間的競(jìng)爭(zhēng)也因此變得激烈。“中高端商城的競(jìng)爭(zhēng)尤其激烈，深圳萬象城跟KKMall的直線距離不超過兩公里，深圳海岸城、保利、寶能·AllCity等項(xiàng)目都集聚在方圓兩公里之內(nèi)?！痹撊耸空f。隨著大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目在三季度集中入市，上海核心商圈優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率一再上升，達(dá)到了7.08%。第一太平洋戴維斯三季度商鋪簡(jiǎn)報(bào)預(yù)計(jì)，由于新增供給較多，北上廣三地中高端購物中心平均空置率將有所提高。至于其他城市，杭州世邦魏理仕(CBRE)10月份的報(bào)告認(rèn)為，杭州進(jìn)入購物中心開發(fā)的“大躍進(jìn)時(shí)期”，至2017年預(yù)計(jì)主城區(qū)將有約128萬平方米的新增供應(yīng)入市，增幅超過130%。有消息稱，近日上海銀監(jiān)局對(duì)轄內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)“關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的通知”，銀監(jiān)局調(diào)研發(fā)現(xiàn)，上海商業(yè)地產(chǎn)“總量過剩”、“價(jià)格上漲過快”、“市場(chǎng)總量接近飽和”，潛在風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅地產(chǎn)，因此需要轄內(nèi)各商業(yè)銀行高度關(guān)注。新辟蹊徑突圍分析人士指出，電商、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、銀行惜貸或成為明年困擾商業(yè)地產(chǎn)的“三座大山”。如何加速創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，將成為商業(yè)地產(chǎn)迫在眉睫的研究課題。中國證券報(bào)記者采訪了多家商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)人士，他們共同的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型思路是：通過跨界運(yùn)營(yíng)和提升服務(wù)質(zhì)量來提升客戶的消費(fèi)體驗(yàn)；希望通過餐飲、電影等途徑增加客戶在購物中心的停留時(shí)間，從而轉(zhuǎn)化為其他消費(fèi)。不過，這一運(yùn)營(yíng)模式上的轉(zhuǎn)變?nèi)噪y免陷入“同質(zhì)化”的境地。部分大型地產(chǎn)商正在探索如何打造其“差異化競(jìng)爭(zhēng)力”。據(jù)了解，萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)之后，無論是商用產(chǎn)品線還是入股徽商銀行，都嘗試貫徹“社區(qū)服務(wù)”的理念來形成差別化競(jìng)爭(zhēng)力。另一家巨頭大連萬達(dá)則走上了海外擴(kuò)張之路，希望構(gòu)筑一個(gè)世界級(jí)的文化商業(yè)帝國。中國證券報(bào)記者觀察到，專業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也成為商業(yè)地產(chǎn)爭(zhēng)相搶占的一個(gè)領(lǐng)域。華南城正在全國布局專業(yè)綜合商貿(mào)物流平臺(tái)，并著力發(fā)展電商產(chǎn)業(yè)園。寶能集團(tuán)也正在開發(fā)多層次的商業(yè)地產(chǎn)，其中也包括專業(yè)市場(chǎng)?！艾F(xiàn)在地產(chǎn)商對(duì)高端大氣上檔次的商城的開發(fā)力度非常大，但是真正滿足大眾需求的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)緩慢，這一塊的潛力會(huì)非常巨大?！睂毮芸毓?中國)有限公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心副總監(jiān)楊海斌對(duì)中國證券報(bào)記者表示。除寶能·AllCity等高端城市綜合體以外，寶能集團(tuán)旗下的寶隆物流有限公司在2010年成立了清水河舊貨城，清水河酒店用品城也預(yù)計(jì)在明年開業(yè)。據(jù)透露，寶能集團(tuán)旗下公司還將在深圳龍崗區(qū)打造兩個(gè)專業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

當(dāng)阿里、騰訊將重頭轉(zhuǎn)向移動(dòng)時(shí)，京東仍然在PC戰(zhàn)場(chǎng)攻城略地，對(duì)于仍在捍衛(wèi)“老二”地位的京東來說，還要拿多少成本去應(yīng)對(duì)未來？目前的京東，正處在一個(gè)較為尷尬的局面。一方面，面對(duì)騰訊、蘇寧的追擊，在主戰(zhàn)場(chǎng)PC領(lǐng)域不敢懈怠，仍需積極拓展市場(chǎng)份額以應(yīng)對(duì)“追兵”者的增速。另一方面，在較大的市場(chǎng)份額下，阿里的資本帝國已瞄向移動(dòng)，這個(gè)被視為下一個(gè)用戶流量的主戰(zhàn)場(chǎng)，而京東的追趕者騰訊也早已有了微信這個(gè)移動(dòng)“門神”。而在這一系列變化中，騰訊電商未來會(huì)否憑借微信在移動(dòng)的流量?jī)?yōu)勢(shì)“彎道超車”，也將拷問著京東以及京東CEO劉強(qiáng)東。當(dāng)京東在PC戰(zhàn)場(chǎng)應(yīng)對(duì)蘇寧、騰訊的直面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，蘇寧、騰訊以及阿里已在移動(dòng)領(lǐng)域展開布局?！敖衲觌p11，阿里最大的亮點(diǎn)在移動(dòng)”，一名阿里人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，阿里會(huì)將大量地促銷資源導(dǎo)入阿里旗下的手機(jī)應(yīng)用微淘產(chǎn)品。而微淘由手機(jī)淘寶的團(tuán)隊(duì)孵化而來。目前，手機(jī)淘寶累計(jì)用戶下載達(dá)3億以上，平均每用戶每日停留時(shí)間達(dá)30分鐘。艾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，天貓?jiān)趪鴥?nèi)B2C電商交易規(guī)模占比達(dá)50.8%，而京東為17.1%。之后三名分別為騰訊、蘇寧和亞馬遜，占比分別為5.6%、5%和2.2%。阿里布局移動(dòng)有其自身的考慮。與京東不同，阿里的模式本身就是廣告中介平臺(tái)，通過搭建流量生態(tài)，將線下賣家、買家資源“擺”到網(wǎng)上，于是有了B2B、淘寶。而隨著用戶使用習(xí)慣的遷移，未來最主要的流量來源將會(huì)從PC轉(zhuǎn)向手機(jī)。移動(dòng)領(lǐng)域發(fā)生的巨大變化，使得阿里最大的對(duì)手已由京東轉(zhuǎn)成了騰訊。如果說，阿里與京東是不同電商模式之間的競(jìng)爭(zhēng)，以及用戶對(duì)電商服務(wù)偏好轉(zhuǎn)移的競(jìng)爭(zhēng)；那么騰訊對(duì)阿里的威脅，是出于未來流量的壓迫，而用戶流量是阿里構(gòu)建一切商業(yè)模式最核心的組成基礎(chǔ)。目前已能看到的是，有大量的淘寶平臺(tái)賣家在騰訊的微信上獲取流量，也就是說，如果不改變現(xiàn)狀，淘寶最大的外部流量未來可能受制于騰訊。阿里對(duì)騰訊的恐慌，也同樣敲打著京東。京東從賣貨開始，通過品類和地域擴(kuò)張不斷沖擊規(guī)模，通過投入物流滿足更好的購物體驗(yàn)以尋求與阿里業(yè)務(wù)的差異化，但要突破自營(yíng)的規(guī)模瓶頸不能不發(fā)展平臺(tái)業(yè)務(wù)，也由此，京東走向了自身與淘寶的融合模式。借助微信在移動(dòng)領(lǐng)域的入口優(yōu)勢(shì)，騰訊電商會(huì)否“彎道超車”？今年8月，一封京東內(nèi)部郵件透露了來自京東最高層對(duì)微信的忌憚，宣布京東所有員工不得在工作期間將工作內(nèi)容在微信上發(fā)送。此外，京東也取消了與騰訊財(cái)付通的合作。目前，支付寶和財(cái)付通的注冊(cè)用戶分別為8億和2億，摒棄支付寶和財(cái)付通，京東的增量用戶獲取也會(huì)受到影響。而暫停合作，京東卻缺少騰訊、阿里在移動(dòng)領(lǐng)域和網(wǎng)絡(luò)支付上的資源。盡管目前京東的移動(dòng)流量較去年提升4倍，占京東整體流量的25%，但京東依然缺乏在移動(dòng)端與騰訊、阿里抗衡的產(chǎn)品。也許，“京東會(huì)通過收購來彌補(bǔ)其在移動(dòng)和支付體系上的不足”，電商分析人士李成東認(rèn)為，在支付上，京東已經(jīng)收購了網(wǎng)銀在線，手握支付牌照；而在移動(dòng)端，京東也不排除通過收購來展開布局。但在時(shí)間的爭(zhēng)奪上，京東顯然會(huì)花費(fèi)一筆較大的成本。京東在應(yīng)對(duì)“追兵”上也遇到了尷尬。盡管京東仍具有較大的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，但京東的毛利率承受能力也在逐步降低。一方面是，多數(shù)投行判斷京東可能將在明年上市，過低的毛利率不太有利于京東在今年年底實(shí)現(xiàn)盈利。另一方面是，京東的大量資金仍質(zhì)押在物流建設(shè)上，要進(jìn)行大型的價(jià)格戰(zhàn)的儲(chǔ)備，在現(xiàn)有資金上騰挪的空間相對(duì)蘇寧、騰訊并不大，而只能通過對(duì)供應(yīng)商的議價(jià)能力來將成本轉(zhuǎn)嫁給供應(yīng)商，而這種局面并不長(zhǎng)期有利于京東與蘇寧、騰訊在供應(yīng)商資源上的競(jìng)爭(zhēng)。而今年以來，天貓、蘇寧、騰訊電商在家電領(lǐng)域頻繁發(fā)力，通過低價(jià)策略瞄準(zhǔn)京東的家電品類進(jìn)行沖殺。一名騰訊電商公關(guān)人士對(duì)記者表示，騰訊電商的策略很簡(jiǎn)單，盯住京東，只要騰訊電商的家電比京東貴，騰訊就敢賠。一個(gè)事件是，蘋果公司今年并沒有將新興產(chǎn)品iPadAir授予京東首發(fā)，而與騰訊電商旗下易迅網(wǎng)、蘇寧進(jìn)行了簽約。有知情人士稱，蘋果公司對(duì)京東延緩賬期的行為較不滿意。

在余額寶攪動(dòng)了互聯(lián)網(wǎng)金融的“一池春水”后，京東在互聯(lián)網(wǎng)金融上也有了突破。7月30日，一位接近京東金融業(yè)務(wù)部的互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)人士告訴記者，目前，測(cè)試中的京東供應(yīng)鏈金融大約已累計(jì)放款幾十億元，這些貸款都是不超過1個(gè)月的短期貸款，貸款利率低于10％（年化）。同一天，京東商城創(chuàng)始人、CEO劉強(qiáng)東對(duì)本報(bào)記者表示，京東已經(jīng)成立了金融集團(tuán)，除了針對(duì)自營(yíng)平臺(tái)的供應(yīng)商，未來還會(huì)擴(kuò)大到POP開放平臺(tái)。在7月29日舉辦的京東POP開放平臺(tái)大會(huì)上，京東集團(tuán)財(cái)務(wù)副總裁范微明確表示，未來，針對(duì)POP平臺(tái)上的賣家，京東將提供小額信用貸款、流水貸款、聯(lián)保貸款、票據(jù)兌現(xiàn)、應(yīng)收賬款融資、境內(nèi)外保理業(yè)務(wù)等金融服務(wù)。未來10年，京東也將金融業(yè)務(wù)作為新的增長(zhǎng)點(diǎn)，建構(gòu)以電商、互聯(lián)網(wǎng)金融、物流業(yè)務(wù)、技術(shù)平臺(tái)等建構(gòu)的新經(jīng)濟(jì)帝國。支付到小貸的蛻變“今年年底，京東支付就會(huì)正式上線。”京東開放平臺(tái)業(yè)務(wù)總經(jīng)理蕢鶯春告訴記者，上線后可以打通買家、賣家的賬戶，用戶體驗(yàn)會(huì)得到根本改變。今后，支付寶的功能，京東支付都有，比如各分，紅包，錢包，以及“余額寶”這樣的產(chǎn)品。蕢鶯春表示，支付工具是比較成熟的產(chǎn)品，京東在開發(fā)技術(shù)上并不存在問題。目前，京東對(duì)支付的底層架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。2012年10月底，京東商城曾收購電子支付服務(wù)提供商網(wǎng)銀在線，為的就是獲得第三方支付牌照。蕢鶯春表示，京東推出自己的支付工具之后，可以大幅減少支付成本。支付之外，京東也正在積極突破供應(yīng)鏈金融。京東CMO藍(lán)燁表示，供應(yīng)鏈金融要結(jié)合供應(yīng)商，合作伙伴的需求，需要一定的時(shí)間。目前，細(xì)致的金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)、撮合交易的IT系統(tǒng)開發(fā)還在進(jìn)行中。一位接近京東金融業(yè)務(wù)部的互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)人士告訴記者，京東的供應(yīng)商大約有10萬，其中50％有貸款需求。目前，發(fā)放的貸款平均額度在200萬-300萬，額度較大?！斑@樣的規(guī)模不算微貸，而是小貸”。據(jù)一位B2B企業(yè)負(fù)責(zé)互聯(lián)網(wǎng)金融的人士透露，京東有不少3C供應(yīng)商，資金規(guī)模大，現(xiàn)金流比較緊張，但業(yè)務(wù)流健康，所以拉升了京東金融的貸款額度。宏源證券副所長(zhǎng)、互聯(lián)網(wǎng)金融千人會(huì)秘書長(zhǎng)易歡歡告訴記者，京東有數(shù)據(jù)、有信息，能夠做好小企業(yè)主的信用貸款，以及擔(dān)保貸款。與阿里金融相比，雙方各有優(yōu)劣勢(shì)?！八械馁J款資金都來自銀行。京東只是提供數(shù)據(jù)供銀行參考，并且，不提供擔(dān)保?！边@位互聯(lián)網(wǎng)金融人士告訴記者，京東還與銀行談判，將貸款利率壓低，初步的結(jié)果是基準(zhǔn)貸款利率上提升10％，總體在7％左右。而京東金融發(fā)展部總監(jiān)劉長(zhǎng)宏表示，互聯(lián)網(wǎng)是一種技術(shù)，“互聯(lián)網(wǎng)金融改變的是用戶習(xí)慣，互聯(lián)網(wǎng)金融不再是高高在上?！币罁?jù)互聯(lián)網(wǎng)的高效，貸款審批時(shí)間為一天。高效的背后，京東一直在優(yōu)化甚至重新建構(gòu)自己的財(cái)務(wù)IT系統(tǒng)。自2012年起，京東內(nèi)部就在做一個(gè)PMO項(xiàng)目，梳理財(cái)務(wù)流程，希望能夠加速對(duì)供應(yīng)商的結(jié)算。范微介紹道，到2013年第三季度，將上線對(duì)公支付；2013年第四季度，將實(shí)現(xiàn)自動(dòng)開票；2014年第一季度，自動(dòng)結(jié)算、協(xié)同平臺(tái)將上線。屆時(shí)，京東對(duì)供應(yīng)商將實(shí)現(xiàn)T+1結(jié)算，整個(gè)財(cái)務(wù)供應(yīng)鏈體系更加高效。金融造夢(mèng)數(shù)據(jù)難題針對(duì)自營(yíng)部分做供應(yīng)鏈金融，對(duì)京東、銀行、供應(yīng)商來說，是三方共贏的一件事。對(duì)銀行來說，京東提供的客戶風(fēng)險(xiǎn)低，壞賬率可以控制在1％以下，甚至更低。京東曾有過一個(gè)數(shù)據(jù)，通過供應(yīng)鏈金融，京東供應(yīng)商的資金運(yùn)營(yíng)效率可提升400%。而對(duì)京東來說，通過供應(yīng)鏈金融，京東與供應(yīng)商的關(guān)系更緊密，業(yè)務(wù)靈活性、平臺(tái)可控性更高，還能夠在電商之外，切入一個(gè)新的“市場(chǎng)空間大”的領(lǐng)域?！熬〇|在供應(yīng)鏈金融上，只是開了一個(gè)頭。”前文的這位互聯(lián)網(wǎng)金融人士告訴記者，對(duì)小微企業(yè)來說，短期貸款可以解燃眉之急，但更需要周期性貸款，這樣公司運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)金流就有了保證。劉長(zhǎng)宏表示，京東的金融服務(wù)將主要服務(wù)于供應(yīng)商與消費(fèi)者，為的是提升雙方體驗(yàn)。未來，京東金融也會(huì)涉及支付結(jié)算、金融代銷等其他互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)。據(jù)了解，京東的金融發(fā)展部門現(xiàn)在員工有百人規(guī)模，在人員配比上，大部分是來自銀行、證券的人，但I(xiàn)T系統(tǒng)的工程師大部分是互聯(lián)網(wǎng)出身。據(jù)京東內(nèi)部人士透露，京東金融“不希望找金融IT的人，因?yàn)楹ε陆ǔ鰜淼南到y(tǒng)是某金融機(jī)構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)版?！钡?，互聯(lián)網(wǎng)金融并沒有那么簡(jiǎn)單。多位P2P網(wǎng)貸公司CEO表示，互聯(lián)網(wǎng)金融現(xiàn)在只是處于一個(gè)很淺的層次。金融經(jīng)營(yíng)的是風(fēng)險(xiǎn)，涉及安全，準(zhǔn)入門檻高，會(huì)通過牌照、備付金、準(zhǔn)備金等形式受到嚴(yán)格的監(jiān)管。此前匯付天下相關(guān)人員告訴記者，銀行貸款需要看的是資產(chǎn)類數(shù)據(jù)，但企業(yè)級(jí)第三方支付有的是運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，周轉(zhuǎn)率，兩種數(shù)據(jù)如何來轉(zhuǎn)換還需要探索。未來，京東金融會(huì)覆蓋POP開放平臺(tái)，那么又會(huì)遇到阿里金融現(xiàn)在面臨的問題。一位互聯(lián)網(wǎng)金融人士舉例道，一般來說，一個(gè)做得不錯(cuò)的電商，淘寶帶來的銷量占比一般不超過50％，大部是10％-30％，而淘寶上的數(shù)據(jù)并不可以“以偏概全”。阿里小貸依據(jù)淘寶數(shù)據(jù)進(jìn)行放款，只能滿足的是其淘寶業(yè)務(wù)的需求，可能無法解決其總體業(yè)務(wù)對(duì)資金的渴求。