房租暴漲和長(zhǎng)租公寓的擴(kuò)張暫且無(wú)法直接劃上等號(hào)，但長(zhǎng)租公寓這種新的租賃模式正在給房屋租賃市場(chǎng)帶來(lái)新的變數(shù)。長(zhǎng)租公寓注定是重資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，在實(shí)現(xiàn)完全盈利前，長(zhǎng)租公寓的存活必須依賴(lài)于外部“供血”。就盈利模式而言，長(zhǎng)租公寓的主要收入依舊來(lái)自于租房租金，此外長(zhǎng)租公寓企業(yè)也試圖在其他形式上尋求新的盈利點(diǎn)。長(zhǎng)租公寓先將房源集中簽下再進(jìn)行改造提高房屋品質(zhì)、后進(jìn)行租賃的模式，進(jìn)一步拉高部分出租房?jī)r(jià)格，放大了當(dāng)下的房源供需矛盾?！叭绻Y本挾持了企業(yè)，一定會(huì)跑偏。長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害?！贝T大的白色背景墻，鮮紅的地毯，一把黑色折疊椅。19日中午，風(fēng)暴中心的胡景輝一個(gè)人坐在臺(tái)上情緒激動(dòng)，再次向在場(chǎng)的眾多媒體表達(dá)了自己對(duì)近期房租市場(chǎng)暴漲的觀點(diǎn)。三天前，時(shí)任我愛(ài)我家副總裁的胡景暉關(guān)于房租飛漲的言論，將矛頭直指長(zhǎng)租公寓蛋殼、自如，瞬時(shí)掀起國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介市場(chǎng)的巨大風(fēng)浪。在8月17日的一場(chǎng)電話會(huì)議中，胡景暉試圖揭開(kāi)近期房租上漲的“真相”：他認(rèn)為以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格導(dǎo)致租金暴漲。胡景暉稱(chēng)，一旦大規(guī)模的長(zhǎng)租公寓資金鏈出現(xiàn)斷裂，將會(huì)出現(xiàn)業(yè)主驅(qū)趕承租人的情況，后果嚴(yán)重。出人意料，一天后，胡景暉即在朋友圈宣布從我愛(ài)我家離職，而原因則是因?yàn)橐煌娫挶还緤Z權(quán)?！爸员还┞毩耸四甑奈覑?ài)我家切割，原因是鏈家董事長(zhǎng)左暉兩次給我愛(ài)我家集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO謝勇打電話，說(shuō)你能不能管一下胡景暉，如果你管不住，鏈家將全面和我愛(ài)我家在輿論上開(kāi)戰(zhàn)。”一番火藥味十足的言論把左暉、謝勇兩位房產(chǎn)中介行業(yè)大佬也拉入輿論風(fēng)波。對(duì)此，謝勇保持了沉默，但這番言論卻迅速遭到了鏈家董事長(zhǎng)左暉的否認(rèn)，“我以人格擔(dān)保，從來(lái)沒(méi)有主動(dòng)聯(lián)系過(guò)謝勇，絕對(duì)沒(méi)有說(shuō)過(guò)威脅我愛(ài)我家的話。誰(shuí)說(shuō)我說(shuō)了這種話，我可以和他對(duì)峙?！焙皶煹碾x職內(nèi)幕演繹成一場(chǎng)羅生門(mén)，但風(fēng)波并沒(méi)有就此停止。核心話題在于：長(zhǎng)租公寓平臺(tái)究竟是不是近期房租暴漲背后的推手？在接受騰訊《深網(wǎng)》采訪時(shí)，蛋殼公寓執(zhí)行董事長(zhǎng)沈博陽(yáng)否認(rèn)了長(zhǎng)租公寓在通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)的方式攪亂市場(chǎng)。他表示，“從商業(yè)模式的角度講，長(zhǎng)租不是贏者通吃的行業(yè)，而且客單價(jià)極高，沒(méi)人打得起價(jià)格戰(zhàn)，拼的是效率和服務(wù)?！弊匀鏑EO熊林發(fā)給《深網(wǎng)》的回應(yīng)也表示，不存在參與市場(chǎng)不良競(jìng)爭(zhēng)、哄抬房?jī)r(jià)的行為。熊林發(fā)文稱(chēng)，自如對(duì)于收房?jī)r(jià)、出房?jī)r(jià)、配置成本等，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)規(guī)則、系統(tǒng)設(shè)置都有明確的管理。同時(shí)，熊林還表示六年來(lái)自如客戶(hù)端的價(jià)格漲幅遠(yuǎn)低于市場(chǎng)整體漲幅。房租暴漲和長(zhǎng)租公寓的擴(kuò)張暫且無(wú)法直接劃上等號(hào)，比如房源的供需矛盾也被認(rèn)為是重要原因，但無(wú)疑，長(zhǎng)租公寓這種新的租賃模式正在給房屋租賃市場(chǎng)帶來(lái)新的變數(shù)，在資本助推和發(fā)展空間巨大的背景下，搶占市場(chǎng)占有率和擴(kuò)大規(guī)模是他們眼下的最緊迫任務(wù)，也導(dǎo)致自如、蛋殼最終成為這輪房租暴漲后輿論的眾矢之的。資本助推長(zhǎng)租公寓擴(kuò)張今年以來(lái)，在一二線城市住房租賃市場(chǎng)不斷升溫的大背景下，大量創(chuàng)業(yè)者和投資機(jī)構(gòu)將目光投向長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，長(zhǎng)租市場(chǎng)呈現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，中國(guó)租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化管理或?qū)⒊蔀槲磥?lái)的主要模式。長(zhǎng)租公寓行業(yè)大熱，背后是極具潛力的發(fā)展空間。鏈家研究院曾作出預(yù)測(cè)，2020年住宅存量將達(dá)2.75億套，且將有8700萬(wàn)套房流入租賃市場(chǎng)，如此龐大的資產(chǎn)管理需求將極大利好機(jī)構(gòu)出租企業(yè)。而就目前現(xiàn)狀來(lái)看，房屋租賃市場(chǎng)仍以個(gè)體房東為主體，機(jī)構(gòu)參與者數(shù)量有限。有數(shù)據(jù)顯示，在不少發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，機(jī)構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%—30%，但中國(guó)品牌公寓的規(guī)模市占不到2%。加之自2015年起，頻繁發(fā)布的相關(guān)利好政策也推動(dòng)了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的快速發(fā)展。其實(shí)早在八年前，以魔方、YOU+、優(yōu)客逸家為代表的企業(yè)就已涉足長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。2014年，雷軍僅通過(guò)五分鐘與團(tuán)隊(duì)的交流就決定投資YOU+1億元A輪融資成為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)里的經(jīng)典談資。貝殼（原鏈家）、我愛(ài)我家等傳統(tǒng)中介出身的公司也都紛紛入局。此后幾年時(shí)間，長(zhǎng)租公寓企業(yè)數(shù)量快速增長(zhǎng)。58安居客房產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月，全國(guó)范圍內(nèi)各類(lèi)長(zhǎng)租公寓品牌為1200多家，房源規(guī)模超過(guò)202萬(wàn)間。不僅是房產(chǎn)中介和創(chuàng)業(yè)型公司，各大房企也多通過(guò)長(zhǎng)租模式擴(kuò)展自己的新業(yè)務(wù)。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2018上半年銷(xiāo)售額前20的房企中已有16家企業(yè)開(kāi)展了長(zhǎng)租業(yè)務(wù)。其中，發(fā)展速度較快的萬(wàn)科、龍湖、旭輝等三家企業(yè)已運(yùn)營(yíng)近7萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓。而無(wú)論是集中式還是分散式，長(zhǎng)租公寓注定是重資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，由此可見(jiàn)其與資本的關(guān)系更是密不可分——在實(shí)現(xiàn)完全盈利前，長(zhǎng)租公寓的存活必須依賴(lài)于外部“供血”。于是，資產(chǎn)證券化成為長(zhǎng)租公寓獲得資本加持的解決方案。目前，新派公寓、魔方、蛋殼、自如等長(zhǎng)租公寓企業(yè)均發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。去年初,魔方發(fā)行首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”,募集資金總額達(dá)3.5億元；今年3月，自如完成儲(chǔ)架ABS首期產(chǎn)品“自如2號(hào)1期”的設(shè)立，未來(lái)一年，自如將在上交所完成共計(jì)20億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。所謂“短期拼規(guī)模，長(zhǎng)期拼盈利”。在發(fā)展早期，規(guī)模仍是長(zhǎng)租公寓發(fā)展的關(guān)鍵詞。以魔方公寓為例，其在2014年底僅有39家門(mén)店，一年之后，便迅速擴(kuò)張至100家，如今這個(gè)數(shù)字已變成300家。熊林曾對(duì)長(zhǎng)租公寓的未來(lái)發(fā)展作出預(yù)判。他認(rèn)為到2019年，中國(guó)公寓行業(yè)將進(jìn)入深水區(qū)，2018年行業(yè)將迎來(lái)專(zhuān)業(yè)化分工、高效運(yùn)營(yíng)的時(shí)代，規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化的頭部企業(yè)將加速成長(zhǎng)，而小而全的運(yùn)營(yíng)模式將面臨更嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)甚至被淘汰。簡(jiǎn)而言之，房源才是企業(yè)壁壘。但在快速擴(kuò)張的規(guī)模背后，盈利仍舊是繞不開(kāi)的核心問(wèn)題。熊林強(qiáng)調(diào)，作為提供城市核心基礎(chǔ)居住與生活服務(wù)的民生行業(yè)，長(zhǎng)租公寓的本質(zhì)應(yīng)該是一個(gè)維持低毛利、大規(guī)模、高效運(yùn)營(yíng)的行業(yè)，單體城市運(yùn)營(yíng)規(guī)模達(dá)不到20萬(wàn)間很難實(shí)現(xiàn)盈利，整體管理規(guī)模達(dá)不到100萬(wàn)間很難形成規(guī)模效益。即便是跑在長(zhǎng)租公寓前列的自如，目前總規(guī)模也只達(dá)到60萬(wàn)間。就盈利模式而言，長(zhǎng)租公寓的主要收入依舊來(lái)自于租房租金，此外長(zhǎng)租公寓企業(yè)也試圖在其他形式上尋求新的盈利點(diǎn)，例如自如推出的資管平臺(tái)向委托者收取委托管理費(fèi)（出租率大于70%時(shí)），魔方公寓收取的管理費(fèi)和其他增值服務(wù)費(fèi)用等等。市場(chǎng)發(fā)展早期，規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯然十分重要，長(zhǎng)租公寓企業(yè)追求規(guī)?；瘮U(kuò)張也在情理之中。對(duì)此，胡景暉給出警示，如果市場(chǎng)上各大機(jī)構(gòu)不理性地發(fā)展下去，今明兩年將會(huì)成為大批長(zhǎng)租公寓死亡之年。但從此次房租價(jià)格大幅上漲的原因來(lái)看，難以一言而概之，簡(jiǎn)單扣在長(zhǎng)租公寓資本競(jìng)爭(zhēng)的頭上并不準(zhǔn)確。自如、蛋殼：我們拒絕“背鍋”近日，北京等一線城市居民明顯感受到房租上漲帶來(lái)的緊迫感。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心近日發(fā)布的《2018年7月中國(guó)城市租賃價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，深圳、北京的租賃價(jià)格指數(shù)同比持續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)已經(jīng)超過(guò)了19個(gè)月。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，2018年前7個(gè)月，北京鏈家租金指數(shù)同比上漲10.7%。單月來(lái)看，7月北京每平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%，租賃成交環(huán)比增加19.2%；新奧洋房、三義廟北和城華園三個(gè)社區(qū)的環(huán)比漲幅分別為36.1%、28.4%和24.5%；我愛(ài)我家研究院數(shù)據(jù)則顯示，2018年7月，普租的租金均價(jià)環(huán)比上漲6.2%。但根據(jù)《財(cái)經(jīng)》報(bào)道，所采訪北京租戶(hù)提供的數(shù)據(jù)顯示，相比去年同期，單間月租漲幅高者達(dá)35%，低者也有20%。對(duì)于各家數(shù)據(jù)存在差異背后的原因，分析人士稱(chēng)房租價(jià)格數(shù)據(jù)主要掌握在各家中介機(jī)構(gòu)手中，割裂分散，沒(méi)有一家機(jī)構(gòu)能夠掌握整個(gè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而各自機(jī)構(gòu)出于自己利益，傾向于公布對(duì)自己有利的數(shù)據(jù)和結(jié)論，而統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)采用抽樣調(diào)查方法，亦不能全面反映北京的房租變化情況。就在胡景暉將自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓認(rèn)定為哄抬住房租賃價(jià)格的主要“罪魁禍?zhǔn)住敝?，一封指?zé)中介推高房租的帖子就已受到輿論的廣泛關(guān)注和討論。事件緣起陳先生以網(wǎng)名“仙翩”在水木社區(qū)發(fā)布的一則著名帖子。該帖子稱(chēng)，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理預(yù)期是7500（元/月）很不錯(cuò)了。來(lái)了自如和蛋殼兩幫人，自如報(bào)價(jià)提高到9500，蛋殼急了，說(shuō)，要比自如高300元，最后幾輪過(guò)后蛋殼給到10800每月?！睂?duì)此，自如否認(rèn)收錄過(guò)天通苑西二區(qū)120平米三居室的戶(hù)型，并表示目前該區(qū)域同戶(hù)型房源普租價(jià)格均在萬(wàn)元以上，自如曾按照市場(chǎng)價(jià)委托期4年、5年給出9000元左右兩種報(bào)價(jià)，可見(jiàn)自如從未對(duì)該區(qū)域給出高于市場(chǎng)普租價(jià)格的租金。自如認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓首先不具備影響操作整個(gè)租賃市場(chǎng)價(jià)格的能力，其次從企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)理出發(fā)也不會(huì)哄抬租金折損出租率，影響企業(yè)及行業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展?！拜浾撍赋觯L(zhǎng)租公寓哄抬租金價(jià)格的行為，即有悖企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展的規(guī)律，也有悖市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制，是任何長(zhǎng)租公寓都將抵制和規(guī)避的行為?！弊匀绶矫娣Q(chēng)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)目前占整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)的比例不足5%，是需要長(zhǎng)期耕作的低毛利行業(yè)，通過(guò)規(guī)模化和相對(duì)穩(wěn)定較高出租率支持企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。出租率與出租價(jià)格具有明顯的負(fù)相關(guān)性，只有收出房?jī)r(jià)格合理，甚至要保證相對(duì)較低的出租價(jià)格的情況下，才能保證相對(duì)較高的出租率。蛋殼負(fù)責(zé)人沈博陽(yáng)則在18日通過(guò)微信朋友圈回應(yīng)稱(chēng)，“租房關(guān)系到民生，不是兒戲，多一些科技驅(qū)動(dòng)，少一些中介套路；多一些透明有序，少一些惡性競(jìng)爭(zhēng)互相拆臺(tái)。對(duì)于造謠抹黑擾亂市場(chǎng)的行為，蛋殼公寓一定會(huì)拿起法律武器?！憋L(fēng)暴真相：被不斷放大的供需矛盾盡管長(zhǎng)租公寓平臺(tái)自己覺(jué)得委屈，但隨著胡景輝的炮轟引爆輿論，所有的指責(zé)都集中在了自如、蛋殼等身上?！百Y本急切想從燒錢(qián)模式進(jìn)入到賺錢(qián)模式，房租上漲是必然結(jié)果”。恒大研究院副院長(zhǎng)夏磊認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓參與方為了競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)份額，瘋狂地融資、搶占房源、搶占市場(chǎng)份額，爭(zhēng)取房租的定價(jià)權(quán)。對(duì)房租價(jià)格的變動(dòng)，自如CEO熊林給出解釋?zhuān)J(rèn)為，從過(guò)去十年來(lái)看，北上深的走勢(shì)都是七八月最高峰，無(wú)一例外；租金與城市人口凈流入、就業(yè)率、租房供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量最直接相關(guān)，以今天中國(guó)一線城市的租住供需看，已經(jīng)完全進(jìn)入市場(chǎng)化階段。熊林的解釋略為含蓄，鏈家旗下貝殼研究院提供的報(bào)告《北京租金上漲的真相》更為直白，把主要原因歸于拆違行動(dòng)導(dǎo)致房源供應(yīng)的減少：“近來(lái)北京市集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導(dǎo)致市場(chǎng)上低端租賃房源減少，同時(shí)對(duì)“黑中介”“二房東”的打擊導(dǎo)致部分不合規(guī)房源下架，掛牌房源總數(shù)下滑；此前低端房源的租客不得不轉(zhuǎn)向收費(fèi)更高的其他產(chǎn)品類(lèi)型，需求端的增長(zhǎng)推動(dòng)了這部分產(chǎn)品租金上漲?！睋?jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年，北京市拆違面積分別是1818萬(wàn)平方米、3000萬(wàn)平方米、5985萬(wàn)平方米，而2018年前4個(gè)月拆違逾已經(jīng)達(dá)到1641萬(wàn)平方米，拆除量是去年同期的3.8倍。從北京最近幾年的實(shí)際新增住房面積來(lái)看，遠(yuǎn)不及拆除面積?！敦?cái)經(jīng)》報(bào)道稱(chēng)，2015年至2018年4月近三年多時(shí)間，北京12443萬(wàn)平米的拆違面積相當(dāng)于177個(gè)北京像素。北京像素位于朝陽(yáng)區(qū)和通州區(qū)交界，是北漂族居住密集小區(qū)，住了近3萬(wàn)人，是北京最大的商住樓盤(pán)。此外，還有房地產(chǎn)專(zhuān)家分析表示，購(gòu)房成本的飆升、即將出臺(tái)房地產(chǎn)稅的傳聞等因素，也加大了房租上漲壓力。相比上述隱性原因，當(dāng)長(zhǎng)租公寓平臺(tái)在資本加持下以瘋狂爭(zhēng)搶姿態(tài)進(jìn)入，便成為最后一環(huán)可直接量化評(píng)估的拉高房租的“野蠻者”。長(zhǎng)租公寓先將房源集中簽下再進(jìn)行改造提高房屋品質(zhì)、后進(jìn)行租賃的模式，進(jìn)一步拉高部分出租房?jī)r(jià)格，極速放大了當(dāng)下的房源供需矛盾。朝陽(yáng)區(qū)亞運(yùn)村某我愛(ài)我家門(mén)店中介告訴騰訊《深網(wǎng)》，傳統(tǒng)租賃模式下公司賺的僅僅是中介費(fèi)和部分服務(wù)費(fèi)，但是長(zhǎng)租平臺(tái)中介從房東搶到房源兩三年左右的代理權(quán)后包裝轉(zhuǎn)手，月租金差價(jià)往往達(dá)到五百元至上千元左右，預(yù)期利潤(rùn)十分可觀。從這個(gè)角度看，在這輪房租暴漲的輿論風(fēng)暴中，自如、蛋殼們并非無(wú)辜。17日，北京市住建委等部門(mén)集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)，不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同方式搶占房源等。但另一方面，如果僅僅靠監(jiān)管規(guī)范上述長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，顯然已無(wú)法解決目前房租整體上漲過(guò)快的難題。

網(wǎng)易嚴(yán)選在線下的試水終于有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。7月13日，網(wǎng)易嚴(yán)選的專(zhuān)用貨架及商品出現(xiàn)在內(nèi)蒙古安達(dá)便利店中。網(wǎng)易嚴(yán)選為后者供應(yīng)35元左右的日用百貨商品，目前共有近200個(gè)SKU。今年3月，丁磊在接受采訪時(shí)曾表示網(wǎng)易要開(kāi)線下店，并稱(chēng)“很快，上半年吧”，而此時(shí)距離網(wǎng)易嚴(yán)選上線已將近2年，市場(chǎng)對(duì)其線下店的第一步抱有高期待。在這種期待下，網(wǎng)易此次與安達(dá)的合作略顯謹(jǐn)慎，更多扮演輸出產(chǎn)品的供貨商角色，避開(kāi)了實(shí)際線下零售經(jīng)營(yíng)中的選品、運(yùn)營(yíng)工作。便利店是近年來(lái)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)最快的實(shí)體零售渠道。位置便捷、環(huán)境好、增值服務(wù)豐富使便利店滿(mǎn)足了消費(fèi)者的新需求?！策_(dá)便利店內(nèi)網(wǎng)易嚴(yán)選的貨架成立于2015年的安達(dá)是內(nèi)蒙古地區(qū)的便利店品牌，截至2018年5月以全直營(yíng)形式開(kāi)出120多家門(mén)店。根據(jù)第三只眼看零售數(shù)據(jù)，其門(mén)店面積大多在100平方米左右，單店日銷(xiāo)約為6000元，高于行業(yè)平均值。同時(shí)，安達(dá)有向全國(guó)擴(kuò)張的打算。但是，相對(duì)于全家、羅森、美宜佳等頭部品牌，安達(dá)仍然是一個(gè)區(qū)域品牌。羅森全國(guó)門(mén)店數(shù)在去年3月突破一千家，而7-11在中國(guó)有2300多家店鋪，且這些全國(guó)性便利店品牌對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高的城市有覆蓋。此次與安達(dá)合作，或許能看出比起店鋪的廣泛覆蓋，嚴(yán)選更重視合作伙伴的調(diào)性統(tǒng)一。相對(duì)于傳統(tǒng)便利店，安達(dá)在選品、社區(qū)服務(wù)上有諸多創(chuàng)新，除了推出社區(qū)沙龍、理財(cái)?shù)壬罘?wù)外，還引進(jìn)褚橙和來(lái)伊份等網(wǎng)紅品牌，使得其氣質(zhì)區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)者。從2016起，安達(dá)連續(xù)2年獲得便利店大會(huì)新銳獎(jiǎng)、創(chuàng)新獎(jiǎng)。最先選擇在便利店中投入貨架，這種謹(jǐn)慎可能與嚴(yán)選之前在線下零售業(yè)態(tài)的試水不順利有關(guān)。2017年9月，世紀(jì)聯(lián)華開(kāi)出新零售體驗(yàn)店“鯨選未來(lái)店”，網(wǎng)易嚴(yán)選試圖以線下門(mén)店形式入駐。推廣信息甚至都已出現(xiàn)在鋪位上，但隨后鋪面被調(diào)整為網(wǎng)易考拉海購(gòu)，最終也未見(jiàn)開(kāi)業(yè)。嚴(yán)選轉(zhuǎn)而以專(zhuān)柜形式進(jìn)駐不同類(lèi)型的線下零售點(diǎn)。目前，網(wǎng)易嚴(yán)選已經(jīng)有超過(guò)10000個(gè)SKU，包含家居日用、洗護(hù)、服裝等多個(gè)品類(lèi)。針對(duì)具體場(chǎng)景的不同，嚴(yán)選投放對(duì)應(yīng)品類(lèi)的產(chǎn)品，讓產(chǎn)品更精準(zhǔn)地到達(dá)用戶(hù)群。例如，本次進(jìn)駐安達(dá)便利店的嚴(yán)選商品以定價(jià)35元左右的日用小百貨為主，約有60個(gè)到200個(gè)SKU，首批上架的商品包括數(shù)據(jù)線、創(chuàng)口貼、濕紙巾、懶人抹布、拖鞋等。這些日用百貨滿(mǎn)足的是便利店場(chǎng)景中社區(qū)用戶(hù)的需求，比起嚴(yán)選商城中的家居用品，這些快消品消費(fèi)頻次更高。以往在嚴(yán)選商城上，因?yàn)?8元包郵的設(shè)置，這些低價(jià)快消品多是用來(lái)湊單與其它高單價(jià)商品一起購(gòu)買(mǎi)，用戶(hù)不傾向于為其再付郵費(fèi)；而將這些產(chǎn)品放置于便利店中，向社區(qū)用戶(hù)銷(xiāo)售，是更適合這類(lèi)快消品的消費(fèi)場(chǎng)景。在家居賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)景中，今年7月，嚴(yán)選以專(zhuān)區(qū)形式入駐京東與曲美家居合作的京東曲美-時(shí)尚生活體驗(yàn)館，包含800多個(gè)SKU。該體驗(yàn)館面積約3000平，將低消費(fèi)頻次的家居用品和快消品融合在一起。和安達(dá)便利店合作并不是網(wǎng)易嚴(yán)選第一次試水線下，但之前的這些嘗試主要目的并不是賣(mài)貨，而是通過(guò)搭建一個(gè)體驗(yàn)場(chǎng)景，展示產(chǎn)品，促使消費(fèi)者形成品牌認(rèn)知。2017年8月，網(wǎng)易嚴(yán)選和亞朵酒店合作推出了推出“亞朵·網(wǎng)易嚴(yán)選酒店”。嚴(yán)選和亞朵合作設(shè)計(jì)了14間“嚴(yán)選房”，由嚴(yán)選提供軟裝家居品，消費(fèi)者可以在短暫的住宿消費(fèi)中全方位地體驗(yàn)網(wǎng)易嚴(yán)選的床品、香薰、洗護(hù)等多種產(chǎn)品。酒店大廳內(nèi)設(shè)有購(gòu)買(mǎi)貨架，消費(fèi)者也可以選擇直接在網(wǎng)上下單，實(shí)現(xiàn)“所用即所購(gòu)”?！鴣喍洹ぞW(wǎng)易嚴(yán)選酒店內(nèi)景同年10月，網(wǎng)易嚴(yán)選宣布與萬(wàn)科杭州合作，打造以家為核心概念的“嚴(yán)選HOME”。即將樣板房和售樓處大廳打造為嚴(yán)選生活示范區(qū)，用戶(hù)在此體驗(yàn)后可以購(gòu)買(mǎi)陳列的商品及樣板房軟裝方案。同時(shí)，與長(zhǎng)租公寓品牌“群島”的合作，“群島”提供場(chǎng)景和硬裝，嚴(yán)選輸出軟裝和商品，幫助住戶(hù)實(shí)現(xiàn)真正的“拎包入住”。根據(jù)嚴(yán)選今年的計(jì)劃，嚴(yán)選HOME在線下的布局要達(dá)到100個(gè)，和地產(chǎn)商的合作將從長(zhǎng)租公寓拓展到民宿、住宅等多種房地產(chǎn)形態(tài)，此外，下半年還將推出一個(gè)與咖啡文化相關(guān)的獨(dú)立旗艦店。網(wǎng)易在體驗(yàn)服務(wù)上的輸出主要目的并不是賣(mài)貨，這一點(diǎn)曾得到網(wǎng)易副總裁柳曉的印證。在和亞朵的合作中，柳曉表示，合作主要是為了讓用戶(hù)在線下也有場(chǎng)景體驗(yàn)嚴(yán)選的產(chǎn)品，并不在意這個(gè)酒店會(huì)吸引多少人入住，賺多少錢(qián)。但是，這并不意味著賣(mài)貨的壓力不大。不久前的網(wǎng)易嚴(yán)選兩周年慶生會(huì)上，丁磊提出了2018年GMV達(dá)到200億的目標(biāo)。根據(jù)網(wǎng)易2018年第一季度的財(cái)報(bào)，電商業(yè)務(wù)已經(jīng)成為網(wǎng)易游戲以外的第二大業(yè)務(wù)，包括網(wǎng)易嚴(yán)選和考拉海購(gòu)在內(nèi)的電商業(yè)務(wù)同比增長(zhǎng)了101.0%，占到總收入的26.33%，其中網(wǎng)易嚴(yán)選的貢獻(xiàn)越來(lái)越大，丁磊也已經(jīng)在多個(gè)場(chǎng)合表達(dá)過(guò)對(duì)嚴(yán)選的期待。在品質(zhì)生活電商這個(gè)類(lèi)目里，雖然嚴(yán)選較早入局，但同時(shí)，這條賽道也在變得日漸擁擠。2017年，多個(gè)互聯(lián)網(wǎng)巨頭推出類(lèi)嚴(yán)選模式的品質(zhì)生活電商平臺(tái)。4月初，小米正式上線生活電商平臺(tái)“米家有品”App；5月，阿里上線了第一家自營(yíng)店鋪“淘寶心選”；今年1月，京東悄然推出“京造”入局紅海。在線上，幾家產(chǎn)品因?yàn)楫a(chǎn)品品類(lèi)和風(fēng)格的重合，差異化變得越來(lái)越難實(shí)現(xiàn)，而戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)至線下，競(jìng)爭(zhēng)也并沒(méi)有因?yàn)殚T(mén)檻的提高而降低，還遇到了和線上相似的瓶頸。今年6月，京東聯(lián)合曲美家居推出了京東曲美-時(shí)尚生活體驗(yàn)館，淘寶心選則在上海大潤(rùn)發(fā)楊浦店開(kāi)了一家“淘寶心選·生活家”，MUJI在國(guó)內(nèi)加快了開(kāi)店的步伐，而海瀾之家也擠入市場(chǎng)開(kāi)起了家居生活館“heilanhome”。盡管都在強(qiáng)調(diào)商品設(shè)計(jì)和制造模式上和網(wǎng)易嚴(yán)選的差異，但從最終展示的產(chǎn)品和店面風(fēng)格來(lái)看，這種差異似乎很難體現(xiàn)。相比資本實(shí)力雄厚、客群廣泛且深入的阿里、京東，以及線下經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)體產(chǎn)品供應(yīng)鏈完整的無(wú)印良品、海瀾之家，網(wǎng)易嚴(yán)選在現(xiàn)階段沒(méi)有選擇直營(yíng)店這種重資產(chǎn)的形式。在品牌建立和用戶(hù)體驗(yàn)上，嚴(yán)選選擇了按照品類(lèi)的區(qū)別劃分渠道，更重體驗(yàn)的家居用品和地產(chǎn)商、酒店合作搭建場(chǎng)景，拓展長(zhǎng)尾客群。在線下的銷(xiāo)售渠道建立中，優(yōu)先將應(yīng)急性的雜物百貨通過(guò)便利店廣泛快速滲透下沉。無(wú)法在產(chǎn)品上避開(kāi)直接競(jìng)爭(zhēng)的嚴(yán)選，選擇了在渠道上錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，這種方式無(wú)疑是安全的。不過(guò)，網(wǎng)易嚴(yán)選要實(shí)現(xiàn)丁老板所說(shuō)的“用三到五年再造一個(gè)網(wǎng)易”，高強(qiáng)度的線下?tīng)?zhēng)奪戰(zhàn)就遲早要來(lái)。

很少有一條賽道能像長(zhǎng)租公寓這樣，將地產(chǎn)標(biāo)桿、中介老大、連鎖酒店龍頭以及創(chuàng)業(yè)公司匯聚到同一起跑線上。除了萬(wàn)科、華住、自如、魔方、YOU＋等明星選手之外，這一參賽名單還在不斷加長(zhǎng)。2017年以來(lái)，鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng)的各種政策集中出臺(tái)，各長(zhǎng)租公寓品牌加速邁入群雄逐鹿的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。由此，也催生了行業(yè)首例并購(gòu)、首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs（注：房地產(chǎn)信托投資基金）。不管被動(dòng)或主動(dòng)，一線城市年輕人在出租房里度過(guò)的歲月，正在被抻長(zhǎng)。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，從2013年到2016年，北京、上海居民首次購(gòu)房年齡從30歲推遲到34歲；預(yù)計(jì)到2020年，租房人數(shù)將達(dá)到1.9億；到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬(wàn)億元增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元。與廣闊的市場(chǎng)前景并不匹配的是，傳統(tǒng)租房體驗(yàn)糟糕，房屋質(zhì)量參差不齊，且租戶(hù)的居住權(quán)益時(shí)常受到侵犯。長(zhǎng)租公寓的玩家們，正打算從這些痛點(diǎn)中挖掘商機(jī)。搶占窗口期北京某公司文案總監(jiān)米娜是一氣之下，跑到某知名O2O長(zhǎng)租平臺(tái)找房。她只圖一點(diǎn)：干凈、穩(wěn)定。一年以前，酒仙橋的房東通知她，合租的房子要從4800元漲到5800元，并且沒(méi)商量。她試圖砍價(jià)，房東不耐煩地?fù)u搖手，走了，留下一截燃盡的煙蒂。那套“沒(méi)商量”的老房子建于上世紀(jì)80年代，家具是過(guò)時(shí)的暗黃色木料。米娜愛(ài)收拾房間，但廚房墻壁積了多年的黑色油泥，怎么都擦不干凈。陽(yáng)臺(tái)屋頂翹起的墻皮，向下耷拉著，感覺(jué)要隨時(shí)掉下來(lái)。不如意的居住細(xì)節(jié)時(shí)時(shí)敲打她：即使月薪3萬(wàn)、人前光鮮，但在北京沒(méi)有房子，也就沒(méi)有家。搬進(jìn)長(zhǎng)租公寓后，米娜感覺(jué)平和了不少。形式上仍舊是合租，但房屋由公寓運(yùn)營(yíng)方統(tǒng)一裝修過(guò)，房間干凈，白色北歐風(fēng)家具看上去也很簡(jiǎn)潔。米娜自己又購(gòu)置了布藝沙發(fā)、白蠟?zāi)緯?shū)架、跑步機(jī)，還有一個(gè)泡澡用的大木盆。房子一簽一年，她不會(huì)擔(dān)心房東隨時(shí)毀約。每隔兩星期，還有保潔上門(mén)免費(fèi)收拾廚房、客廳，并為餐具、洗衣機(jī)進(jìn)行140度高溫消毒?！拔椰F(xiàn)在覺(jué)得，不在北京買(mǎi)房也沒(méi)有很大關(guān)系?！彼f(shuō)。米娜租住的公寓，屬于分散式長(zhǎng)租公寓，即運(yùn)營(yíng)商從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。目前，這類(lèi)公寓市場(chǎng)份額最大的是鏈家旗下自如，其他品牌有我愛(ài)我家旗下相寓、青客公寓、蛋殼等。另一種則是集中式公寓，即運(yùn)營(yíng)商通過(guò)收購(gòu)或租賃的模式取得項(xiàng)目整體的管理權(quán)(通常為整棟或整棟中的幾層)，統(tǒng)一進(jìn)行改造后出租的一種租賃公寓模式。這類(lèi)公寓品牌有魔方、YOU+、泊寓等。2016年以來(lái)，萬(wàn)科、龍湖、遠(yuǎn)洋等開(kāi)發(fā)商的集體入局，讓集中式公寓更加火熱。華菁證券研報(bào)顯示，90后進(jìn)入主力消費(fèi)市場(chǎng)帶來(lái)消費(fèi)升級(jí)的需求，以及租賃市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)和裝修不符合需求等行業(yè)痛點(diǎn)，與政策紅利疊加產(chǎn)生的共振效應(yīng)，使得整個(gè)品牌租賃市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)新的加速階段。幾乎所有的長(zhǎng)租公寓品牌，在2017年都有提速動(dòng)作。以萬(wàn)科為例，在2016年5月推出集中式長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”后，萬(wàn)科計(jì)劃在2017年年末達(dá)到全國(guó)10萬(wàn)間的體量，2018年增至15萬(wàn)間。自如的目標(biāo)是2017年的增長(zhǎng)率超過(guò)100%，管理資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)6000億元。創(chuàng)業(yè)公司新派公寓之前4年時(shí)間只開(kāi)了6家店，而眼下則要一口氣再拿下10家。市場(chǎng)的興奮與政策關(guān)聯(lián)很大。2017年，各種鼓勵(lì)租賃的政策密集出臺(tái)：3月7日，北京市提出試點(diǎn)推進(jìn)利用集體土地建設(shè)租賃用房；7月20日，住建部會(huì)同發(fā)改委、公安部國(guó)土資源部等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，提出要采取多種措施加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并選取廣州、深圳等12個(gè)城市作為首批住房租賃試點(diǎn)。魔方公寓CEO柳佳對(duì)《財(cái)經(jīng)天下》周刊表示，自從九部委發(fā)文以后，位于上海虹梅路的魔方總部，幾乎天天都要接待參觀訪客。訪客中既有政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，也有國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、建設(shè)銀行等金融單位，還有合作伙伴、同行來(lái)交流行業(yè)現(xiàn)狀?！爸皝?lái)考察的都是小轎車(chē)，兩三個(gè)人?，F(xiàn)在是經(jīng)常一輛考斯特門(mén)口一停，下來(lái)十幾個(gè)人?！绷颜f(shuō)，為此，寸土寸金的集團(tuán)總部一樓，還開(kāi)辟了公寓樣板間。魔方是長(zhǎng)租公寓最早起跑的選手之一，2009年從南京進(jìn)入集中式長(zhǎng)租公寓，2013年開(kāi)始全國(guó)布局，是目前最早跑到C輪融資的集中式公寓品牌。有人稱(chēng)2017年為長(zhǎng)租公寓元年。事實(shí)上，自2015年開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓就開(kāi)始吸引了資本的關(guān)注。當(dāng)年行業(yè)內(nèi)出了個(gè)爆炸性消息：YOU+青年公寓獲雷軍1億元投資。同年4月，決定轉(zhuǎn)型做城市配套服務(wù)商的萬(wàn)科集團(tuán)，開(kāi)始考察長(zhǎng)租市場(chǎng)。萬(wàn)科泊寓北京總經(jīng)理助理金羽回憶，2015年北京租賃市場(chǎng)房屋租金上漲很快，部分資本也開(kāi)始出手。但在決定進(jìn)入北京長(zhǎng)租市場(chǎng)前，公司層面還是進(jìn)行了多輪討論和考察，比如到底做分散式還是集中式，是從內(nèi)部項(xiàng)目中尋找物業(yè)還是到市場(chǎng)上去租。最后，萬(wàn)科北京總經(jīng)理劉肖拍了板：“先別想那么多，把試點(diǎn)做起來(lái)再說(shuō)。”金羽的理解是，如果等到全部都調(diào)研完成了，你再去進(jìn)入市場(chǎng)，其實(shí)錯(cuò)失了一個(gè)很大的時(shí)間窗口。萬(wàn)科北京后來(lái)從40多個(gè)項(xiàng)目中，篩選出房山長(zhǎng)陽(yáng)半島、金域緹香兩個(gè)項(xiàng)目做試點(diǎn)，并于2016年7月、12月分別開(kāi)業(yè)，命名泊寓。截至2017年10月底，北京有6家泊寓已開(kāi)業(yè)，10家待開(kāi)業(yè)。瞄準(zhǔn)分散式公寓的蛋殼公寓，也在2105年破殼而出。蛋殼公寓的天使投資人沈博陽(yáng)，曾一手創(chuàng)辦糯米網(wǎng)，后任領(lǐng)英中國(guó)總裁。原糯米同事高靖向他提起，要用互聯(lián)網(wǎng)模式做租房這門(mén)笨"重”的生意，沈博陽(yáng)當(dāng)時(shí)并不看好這一項(xiàng)目，但他選擇投人。2017年6月，沈博陽(yáng)離開(kāi)領(lǐng)英中國(guó)，出任蛋殼公寓執(zhí)行董事長(zhǎng)。蛋殼公寓同時(shí)對(duì)外公布A＋輪上億元融資的消息，由愉悅資本領(lǐng)投，優(yōu)客工場(chǎng)、開(kāi)物華登跟投。同樣在2015年，華住酒店集團(tuán)和IDG資本投資創(chuàng)建了城家公寓。華住酒店旗下?lián)碛袧h庭、全季、桔子水晶、宜必思等14個(gè)酒店品牌。華住酒店集團(tuán)CEO金輝告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊，華住進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)，是基于公司對(duì)整個(gè)住宿產(chǎn)業(yè)的未來(lái)部署。非標(biāo)住宿與酒店行業(yè)相似，在選址、改造、出租等方面，華住有信心把長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)坪效、品牌管理做到行業(yè)最好。而老牌投資公司IDG資本則是洞察到了消費(fèi)升級(jí)的新趨勢(shì)，年輕人需要更有尊嚴(yán)、更為獨(dú)立的生活空間“。是他們找到我們，雙方共同孵化了城家公寓?！蹦壳埃羌覔碛?000多間公寓，加上未開(kāi)業(yè)的，約有1萬(wàn)間?！艾F(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入亂戰(zhàn)的階段。”魔方公寓CEO柳佳總結(jié)道。規(guī)模經(jīng)濟(jì)？雖然長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正上演百舸爭(zhēng)流的盛況，但業(yè)內(nèi)其實(shí)有個(gè)冷靜的共識(shí)：這是一個(gè)盈利空間并不豐厚的行業(yè)，甚至稍有差池，便可能折戟出局。以至于魔方CEO柳佳在談到作為“商業(yè)機(jī)密”的選址訣竅時(shí)，會(huì)瞬間嚴(yán)肅起來(lái)：“如果選錯(cuò)了地段，可真就萬(wàn)劫不復(fù)了。”長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)核心是資產(chǎn)管理，需要用更便宜的資金獲取更多的資產(chǎn)，利用規(guī)模效應(yīng)賺錢(qián)。關(guān)于集中式公寓的盈利模式，新派公寓CEO王戈宏曾經(jīng)進(jìn)行過(guò)財(cái)務(wù)測(cè)算：如果只當(dāng)“二房東”，拿房成本占到未來(lái)對(duì)外營(yíng)收的70%，折舊基本控制在12%，運(yùn)營(yíng)成本占到10%~12%，再減去6%的稅費(fèi)，營(yíng)收變?yōu)?，即沒(méi)有任何利潤(rùn)?！斑@個(gè)東西就特別可怕。要盈利必須做到拿房成本低于70%。”王戈宏說(shuō)，但他據(jù)觀察，這在當(dāng)下的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)。他獲得的信息是，“二房東模式”拿房成本都超過(guò)營(yíng)業(yè)收入的70%。華菁證券同樣對(duì)長(zhǎng)租公寓的息稅前利潤(rùn)率做過(guò)分析，結(jié)論是：入住率在95%的情況下，拿房成本達(dá)到租金收入的60%，則息稅前利潤(rùn)率0。長(zhǎng)租公寓常被拿來(lái)同10多年前的快捷酒店相比較。彼時(shí)，漢庭、如家等快捷酒店剛起步，同樣是“二房東”模式，獲取資產(chǎn)、統(tǒng)一裝修、投入市場(chǎng)，投資回報(bào)周期3年左右。而當(dāng)下，長(zhǎng)租公寓回報(bào)周期延長(zhǎng)至5~8年，因?yàn)樽饨鸩畹目臻g越來(lái)越小。在北京勁松附近拿樓時(shí)，金羽就發(fā)現(xiàn)，同樣的物業(yè)資產(chǎn)，泊寓可能還要面臨月子中心、私人醫(yī)院、教育機(jī)構(gòu)等業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)。一旦市場(chǎng)需求增多，資產(chǎn)價(jià)格的抬高便成了必然趨勢(shì)，由此也導(dǎo)致當(dāng)下階段長(zhǎng)租公寓盈利能力較差。2017年以來(lái)，資產(chǎn)價(jià)格仍在上漲，并且同行間開(kāi)始廝殺。王戈宏就頗為無(wú)奈，迄今他已經(jīng)遭遇過(guò)數(shù)次被開(kāi)發(fā)商“截胡”，對(duì)方搶樓的策略就一條：不惜代價(jià)“。我去談判談到三塊錢(qián)，他們給四塊；我談到三塊五，他們給四塊五……”所幸新派公寓并非是“二房東”的盈利模式，王戈宏的野心是金融。2013年，新派公寓收購(gòu)了CBD一棟資產(chǎn)自持做長(zhǎng)租公寓，4年間樓面價(jià)上漲4倍，新派還是攥在手里。2017年10月，國(guó)內(nèi)首單權(quán)益級(jí)長(zhǎng)租公寓類(lèi)REITs獲批，發(fā)行2.7億元?？吹贸?，新派是要通過(guò)運(yùn)用私募REITs模式進(jìn)行規(guī)?；卣埂Ｐ屡晒?。圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)面臨資產(chǎn)上漲壓縮盈利空間，萬(wàn)科的策略是輕重資產(chǎn)對(duì)半，即自持物業(yè)與租賃物業(yè)數(shù)量相當(dāng)?！拔覀兊淖猿治飿I(yè)進(jìn)來(lái)，才能解決這一問(wèn)題?！苯鹩鹫f(shuō)。萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮在2017年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“未來(lái)隨著政府出臺(tái)相關(guān)政策扶持，長(zhǎng)租公寓回報(bào)率低的情況應(yīng)該也會(huì)改善。如果能達(dá)到6%~8%的水平，我們就往這個(gè)方向走?！背屡晒⑼猓瑤缀跛袇①愓叨紝?duì)規(guī)模效應(yīng)寄予熱切的期待。房地產(chǎn)商希望通過(guò)戰(zhàn)略性虧損換取規(guī)模，進(jìn)而達(dá)到邊際成本的降低；互聯(lián)網(wǎng)公司則把公寓當(dāng)作一個(gè)線下流量入口。魔方公寓表示，目前增值服務(wù)收入能占總營(yíng)收的10%~15%?！坝静皇俏覀儺?dāng)下考慮的范疇?！鄙虿╆?yáng)坐在蛋殼總部一處促狹的辦公室里，展望這家初創(chuàng)公司的未來(lái)。蛋殼的模式是通過(guò)整租及分租，然后讓房屋“有調(diào)性”，從而獲取溢價(jià)。他為蛋殼定的遠(yuǎn)期目標(biāo)是拿下100萬(wàn)間房源“。當(dāng)我們有100萬(wàn)間房子，意味著至少有150萬(wàn)人生活在里面，他們每天有10~12小時(shí)在房間內(nèi)度過(guò)。這些都是深度DAU（日活躍用戶(hù)數(shù)量），可以賺錢(qián)的地方太多了?！弊鳛榕疵拙W(wǎng)創(chuàng)始人，沈博陽(yáng)自然很熟悉O2O模式的玩法。相比盈利，當(dāng)下他對(duì)拓展增值服務(wù)更有興致。蛋殼的模式是用互聯(lián)網(wǎng)模式改造租賃行業(yè)，讓其更有效率、更加透明。沈博陽(yáng)說(shuō)，蛋殼花很大精力打造了一套互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，房源報(bào)價(jià)、租賃交易都在該平臺(tái)上進(jìn)行。收房員輸入相關(guān)數(shù)據(jù)，一兩分鐘系統(tǒng)便可給出報(bào)價(jià)。而傳統(tǒng)中介，還需要人工層層請(qǐng)示。為確保統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)、降低成本，蛋殼自建工廠生產(chǎn)家具、衛(wèi)浴等適配產(chǎn)品“。雖然模式特別重，但現(xiàn)在練的很多能力，未來(lái)都是可以輸出和復(fù)制的?！彼e例，為平臺(tái)設(shè)置的搬家、維修、裝修、保潔、配送等增值服務(wù)，未來(lái)可以向第三方輸出。此外，還有同行們垂涎已久的金融工具。不過(guò)，挑戰(zhàn)也顯而易見(jiàn)。蛋殼之前用兩年時(shí)間拿下5萬(wàn)間房源。而他們最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手自如，在市場(chǎng)上已經(jīng)擁有40萬(wàn)間房源，100萬(wàn)租客。如果跑得不夠快，后來(lái)者很容易被對(duì)手碾壓。錢(qián)和速度，決定規(guī)模。為了擴(kuò)張奉行規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的頭部企業(yè)，正將合縱連橫作為市場(chǎng)擴(kuò)張的一條通道。在這個(gè)談判桌上，品牌和資金成為兩大籌碼。此前，地產(chǎn)商大舉進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，被視為影響競(jìng)爭(zhēng)格局的一大變數(shù)。但華住酒店CEO金輝表示，“我們更像農(nóng)民，擅長(zhǎng)在土地上深耕細(xì)作，開(kāi)發(fā)商像獵人，他們更習(xí)慣快速出擊，獲取獵物?！痹谌A住、魔方、新派等公司眼中，進(jìn)場(chǎng)“打獵”的開(kāi)發(fā)商，也可能變成合作伙伴。魔方CEO柳佳判斷，除了萬(wàn)科、龍湖、遠(yuǎn)洋這種龍頭企業(yè)有實(shí)力自己運(yùn)營(yíng)以外，其他地產(chǎn)商與公寓運(yùn)營(yíng)商合作會(huì)是一種雙贏模式：地產(chǎn)商長(zhǎng)于獲取物業(yè)，短于精細(xì)運(yùn)營(yíng)，而公寓運(yùn)營(yíng)商則相反?！耙?guī)模擴(kuò)張很重要。”柳佳承認(rèn)，當(dāng)下不完全追求房租利潤(rùn)，還有規(guī)模。所以即便直營(yíng)模式利潤(rùn)最高，魔方還是會(huì)兼而探索托管運(yùn)營(yíng)的模式。比如在上海與星月地產(chǎn)合作，幫助其運(yùn)營(yíng)位于楊高路的一棟公寓資產(chǎn)，145間高檔公寓，平均月租金9000~10000元。有意思的是，2017年以來(lái)，柳佳本人接到不少獵頭的挖人電話，雇主方多是地產(chǎn)商。柳佳半開(kāi)玩笑地“游說(shuō)”獵頭：“你轉(zhuǎn)告雇主，一個(gè)、兩個(gè)地挖人很累的，不如直接跟我們合作，我的整支團(tuán)隊(duì)可以為他服務(wù)?！毙屡晒⒔鼇?lái)也收到開(kāi)發(fā)商的橄欖枝“。2017年新派的擴(kuò)張其實(shí)很簡(jiǎn)單，我準(zhǔn)備在10個(gè)城市的核心地段，用二房東的重資產(chǎn)模式高價(jià)去拿房，無(wú)論多貴我都拿。為什么？因?yàn)槲乙銎炫灥?。”王戈宏最近發(fā)現(xiàn)，在南京和成都，因?yàn)閷?shí)地接觸過(guò)新派的旗艦產(chǎn)品，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商、物業(yè)業(yè)主很愿意同新派談合作，對(duì)方負(fù)責(zé)投資裝修，新派提供設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)，“向別人證明你的產(chǎn)品創(chuàng)造能力，這時(shí)就可以徹底做輕了?！遍L(zhǎng)租行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期的另一表征是投資并購(gòu)的出現(xiàn)。2017年8月9日，魔方宣布完成對(duì)深圳V客青年公寓的戰(zhàn)略投資，成為第一起行業(yè)內(nèi)整合。通過(guò)增資擴(kuò)股的方式，魔方為V客增加資本金，用于華南市場(chǎng)的擴(kuò)張。柳佳透露，近期還在談幾起并購(gòu)案，并購(gòu)將成為魔方規(guī)模擴(kuò)張的三大策略之一。而在新派公寓B輪投資方中，出現(xiàn)了華住集團(tuán)的身影。在孵化城家公寓后，再下注新派，華住看似矛盾的布局背后，或許只有一個(gè)原因：分散風(fēng)險(xiǎn)，押注長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的未來(lái)前景。華泰證券判斷，在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，機(jī)構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%~30%。而中國(guó)目前品牌公寓的市占率不到2%，未來(lái)發(fā)展空間非常大。品牌公寓如果能達(dá)到10%的市場(chǎng)占有率，整體的公寓數(shù)量將達(dá)到一千多萬(wàn)間，品牌公寓行業(yè)的整體估值有望達(dá)到4.2萬(wàn)億元。“短期之內(nèi)還不會(huì)短兵相接，畢竟這個(gè)市場(chǎng)太大了?！苯鹩鹋袛?，未來(lái)兩三年內(nèi)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)都能容得下各家共同發(fā)展。但以當(dāng)下競(jìng)爭(zhēng)的速度和資本的投入速度來(lái)看，兩三年以后的市場(chǎng)會(huì)是什么樣，現(xiàn)在很難做出預(yù)判。為了搶占更多的市場(chǎng)份額，行業(yè)內(nèi)越來(lái)越重視目標(biāo)人群的細(xì)分和外延。比如自如2018年1月會(huì)推出單身公寓項(xiàng)目，允許租客養(yǎng)貓狗等寵物。泊寓正在設(shè)計(jì)家庭型公寓，預(yù)計(jì)2019年推出，首款產(chǎn)品選址地點(diǎn)位于北京市豐臺(tái)區(qū)。此前長(zhǎng)租公寓的主流客戶(hù)是未婚青年群體，部分公寓直接打出旗號(hào)，拒絕帶孩子家庭入住。但隨著一線城市首次購(gòu)房年齡的不斷延后，這部分人的租住需求正在得到關(guān)照。對(duì)萬(wàn)科而言，泊寓還承載著將租客轉(zhuǎn)化為購(gòu)房者的作用。至于無(wú)法與購(gòu)房產(chǎn)生關(guān)聯(lián)的企業(yè)基層員工，也有品牌公寓設(shè)計(jì)相關(guān)宿舍產(chǎn)品。柳佳分析，該群體可承受的月租金在一線城市為800~1500元，二線城市為500~800元。目前市面上的合規(guī)產(chǎn)品很難滿(mǎn)足需求，除非群租。但群租形式既違法又存在安全隱患，廣州、杭州等地政府為解決民生問(wèn)題，籌建員工宿舍項(xiàng)目。魔方9號(hào)樓項(xiàng)目便是如此。在王戈宏眼中，產(chǎn)品細(xì)分是為了迎合擴(kuò)張的手段和策略“。在你擴(kuò)張的時(shí)候，不知道能獲取的物業(yè)會(huì)是什么條件如果跑到北京六環(huán)的開(kāi)發(fā)區(qū)，那就可以做成創(chuàng)客公寓?！本?xì)化運(yùn)營(yíng)幾乎所有受訪者都在強(qiáng)調(diào)，追求規(guī)模的同時(shí)，不能怠慢了運(yùn)營(yíng)和服務(wù)。尤其在盈利并不明朗之際，運(yùn)營(yíng)才是核心競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)營(yíng)新派公寓一年后，王戈宏先把自己變成了租客。他將自家市區(qū)的大房子掛牌出租后，與家人開(kāi)始租房生活?！拔乙欢ㄒ炎约寒?dāng)成消費(fèi)者，才知道消費(fèi)者需要什么，知道怎樣讓消費(fèi)者付出高價(jià)。當(dāng)你做的東西打到了消費(fèi)者的心里去，你就有了定價(jià)權(quán)，這叫品牌定價(jià)權(quán)?！斌w驗(yàn)中他發(fā)現(xiàn)，租房是一個(gè)相當(dāng)痛苦的過(guò)程，找房時(shí)被各種中介欺騙“。剛看上一處房子，中介就忽悠你說(shuō)趕快訂，不訂就有別人搶了。利用信息不對(duì)稱(chēng)，中介把租金1萬(wàn)元的房子抬到1.2萬(wàn)元租給你。好不容易入住了，你喜歡掛畫(huà)，但房東說(shuō)墻上一個(gè)釘子都不許打。于是你只能生活在毫無(wú)生機(jī)的四面白墻之下?！眹?yán)謹(jǐn)?shù)墓?，嘗試用大數(shù)據(jù)了解租客的真實(shí)需求。柳佳吐槽，在做問(wèn)卷調(diào)研時(shí)，工作人員問(wèn)租客是否使用廚房，是否看電視，對(duì)方清一色回答“是”。但當(dāng)魔方公寓將統(tǒng)計(jì)電量的插頭放到租客房間內(nèi)收集數(shù)據(jù)時(shí)，他們驚訝地發(fā)現(xiàn)，50%的租客從來(lái)不看電視。后來(lái)公寓作出調(diào)整，在部分房間不再配置電視。公寓選址上也有學(xué)問(wèn)。魔方在確定一處選址前，會(huì)有7個(gè)維度、3張表格的市場(chǎng)調(diào)查，包括周邊住宅價(jià)格、交通、配套情況等要素，用以指導(dǎo)決策。對(duì)外出租時(shí)，每間房的定價(jià)也會(huì)不同。同時(shí)價(jià)格隨著出租率而變化，就像航空公司的票價(jià)浮動(dòng)。北京泊寓總經(jīng)理助理金羽告訴《財(cái)經(jīng)天下》，在泊寓勁松店，為了貼近租客需求，地下一層公共空間進(jìn)行了數(shù)次重塑，健身房、公共廚房、閱讀區(qū)必不可少。金羽說(shuō)，設(shè)計(jì)師還曾在健身房對(duì)面，設(shè)計(jì)了一處高大上的香檳池，供年輕人開(kāi)派對(duì)時(shí)使用。但運(yùn)營(yíng)人員隨后發(fā)現(xiàn)，租客群體間的社交互動(dòng)有限，閑置的香檳池便改造成會(huì)客區(qū)。由于勁松店70%租客為國(guó)貿(mào)周邊的高級(jí)白領(lǐng)，在空間設(shè)計(jì)時(shí)，他們會(huì)弱化廚房的功能，改為公共廚房，配備冰箱、烤箱等免費(fèi)設(shè)施，因?yàn)槟贻p人基本叫外賣(mài)，很少做飯。公寓面積設(shè)計(jì)也有科學(xué)指導(dǎo)。王戈宏曾看過(guò)一項(xiàng)美國(guó)研究，通過(guò)測(cè)算單身年輕人步伐頻率，發(fā)現(xiàn)90％以上的腳步落在28平方米以?xún)?nèi)，對(duì)應(yīng)的房間建筑面積為35平方米“。所以我盡量做35平方米以?xún)?nèi)的家。你看宜家展廳內(nèi)也有相似結(jié)論，主題叫35平米的家?！奔幢愀骷叶夹Q(chēng)重視運(yùn)營(yíng)，但租客對(duì)租賃服務(wù)的槽點(diǎn)還是有點(diǎn)多。沈博陽(yáng)在微博上經(jīng)常被租客@、抱怨各種居住問(wèn)題，比如樓上動(dòng)靜大、下水道又堵了。為此，他常要充當(dāng)兼職客服。在和租客的互動(dòng)過(guò)程中，他最深的一個(gè)感受是，整個(gè)租賃行業(yè)還有很大提升空間。沈博陽(yáng)預(yù)計(jì)，未來(lái)租房領(lǐng)域一定會(huì)誕生獨(dú)角獸，而且不止一家。目前，這個(gè)路徑越來(lái)越清晰。

網(wǎng)易嚴(yán)選與萬(wàn)科聯(lián)姻一案有下文了，大致沒(méi)有跳出業(yè)內(nèi)人的猜想。網(wǎng)易嚴(yán)選的新業(yè)務(wù)叫“嚴(yán)選Home”，通過(guò)打造線下場(chǎng)景展示、線下商品售賣(mài)、定制軟裝方案、社區(qū)搭建，將其生活美學(xué)向家庭、社區(qū)滲透。在此次合作落地的項(xiàng)目萬(wàn)科?智谷中，嚴(yán)選在售樓處設(shè)立嚴(yán)選空間，提供樣板間的設(shè)計(jì)和裝修，并提供其中部分的家居用品。現(xiàn)場(chǎng)陳列商品或單獨(dú)出售，或打包售賣(mài)全套定制軟裝包，將于10月初正式亮相。網(wǎng)易嚴(yán)選的負(fù)責(zé)人介紹，萬(wàn)科·智谷之后，未來(lái)網(wǎng)易嚴(yán)選會(huì)把嚴(yán)選HOME在更多的青年社區(qū)中進(jìn)行實(shí)踐和落地，除了售賣(mài)型公寓外，還會(huì)涉及到發(fā)展?jié)摿薮蟮拈L(zhǎng)租公寓等。同時(shí)，網(wǎng)易嚴(yán)選計(jì)劃引進(jìn)日本一部刻畫(huà)現(xiàn)代青年生活的浸入式前沿話劇，作為首個(gè)社區(qū)文化活動(dòng)的落地。樣板間的江湖簡(jiǎn)單說(shuō)，此次網(wǎng)易嚴(yán)選一大舉措是在萬(wàn)科的售樓處和樓盤(pán)里搭起了樣板間。在多位業(yè)內(nèi)人士的表述里，房地產(chǎn)商的樣板間一般交給軟裝公司，客單價(jià)從10萬(wàn)到百萬(wàn)不等，根據(jù)房屋面積、規(guī)格、地產(chǎn)商具體要求而定?！安皇前凑諉蝺r(jià)來(lái)的，經(jīng)過(guò)多輪溝通才會(huì)報(bào)價(jià)，需要看開(kāi)發(fā)商所需要的方案。不同開(kāi)發(fā)商房?jī)r(jià)不同，他們要求的樣板間千奇百怪，各種風(fēng)格都有，就像每個(gè)人的家裝的都不一樣?！币晃粡臉I(yè)者告訴小編。宜和宜美向C端和B端提供軟裝解決方案，地產(chǎn)商是其客戶(hù)之一。供應(yīng)鏈負(fù)責(zé)人孟慶志認(rèn)為，純樣板房市場(chǎng)不會(huì)特別大，畢竟房地產(chǎn)規(guī)模有限，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目只有一到兩個(gè)樣板間，但是能體現(xiàn)軟裝企業(yè)的綜合實(shí)力。“所以，宜和宜美有選擇性地做，并不是都做?！碑?dāng)然，除了純粹搭建樣板間這樣的“一錘子買(mǎi)賣(mài)”，越來(lái)越多的軟裝公司也在發(fā)掘更大的生意。宜和宜美的優(yōu)勢(shì)在于供應(yīng)鏈的深耕，有固定深度合作的定制家具工廠網(wǎng)絡(luò)，其他產(chǎn)品交由代工工廠貼牌生產(chǎn)或者直接向品牌商采購(gòu)，因而具備由樣板間向普通業(yè)主輻射的能力。孟慶志指出，傳統(tǒng)只做樣板間的軟裝公司服務(wù)范圍有限，多是一錘子買(mǎi)賣(mài)。一方面，不具備長(zhǎng)期供貨的能力，從家具場(chǎng)、淘寶上選擇產(chǎn)品進(jìn)行搭配組合；另一方面，偏向追求外觀美感，忽略實(shí)用性?！皩?zhuān)門(mén)做樣板間的軟裝公司，每個(gè)樣板間都不一樣，一旦多個(gè)業(yè)主想要購(gòu)買(mǎi)就難了?！蓖ㄟ^(guò)樣板間展示，將OEM以及采購(gòu)的單品賣(mài)給業(yè)主，這也是滿(mǎn)屋家居的打法。截至5月，2017年已和40個(gè)精裝修交付樓盤(pán)簽訂合作協(xié)議，試運(yùn)營(yíng)階段累積了約4000萬(wàn)的銷(xiāo)售額。今年上半年，它完成了數(shù)千萬(wàn)人民幣pre-A輪融資。但是，不同之處在于，其更注重交付期的樣板間：搭建起來(lái)的價(jià)格更便宜；除了方案外，也賣(mài)單品，房主完成硬裝后直接參觀采購(gòu)?！颁N(xiāo)售樣板間在房子預(yù)售期間進(jìn)場(chǎng)，用來(lái)賣(mài)房子的，交付樣板間則是在房子交付前后，方便客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)家具?！甭?lián)合創(chuàng)始人周青山說(shuō)?！颁N(xiāo)售樣板間要求高，用定制家具，很貴?！彼a(bǔ)充道。轉(zhuǎn)化率幾何從公布的樣板房?jī)?nèi)設(shè)計(jì)效果圖看，整體風(fēng)格延續(xù)了網(wǎng)易嚴(yán)選簡(jiǎn)潔純粹的一貫風(fēng)格。杭州的軟裝公司極家小叮＆極家美居COO林凱迪對(duì)模式本身提出了質(zhì)疑：通過(guò)樣板房來(lái)轉(zhuǎn)化業(yè)主、直接面對(duì)C端出售軟裝產(chǎn)品，意味著將業(yè)主的軟裝搭配從個(gè)性定制轉(zhuǎn)為了標(biāo)準(zhǔn)化，到底能不能被接受，尚需要市場(chǎng)來(lái)解答。其透露，目前一些類(lèi)似公司的轉(zhuǎn)化率普遍在10%-20%左右，“這可能是比較樂(lè)觀的數(shù)據(jù)?！闭b巨頭樂(lè)豪斯董事長(zhǎng)周新認(rèn)可軟裝公司對(duì)C端市場(chǎng)的開(kāi)拓，“長(zhǎng)期來(lái)講，對(duì)C的軟裝公司長(zhǎng)期來(lái)講更容易存活。整裝公司沒(méi)有整合能力的時(shí)候會(huì)用軟裝公司的服務(wù)，等自己有能力了就拋棄了?！钡牵J(rèn)為，網(wǎng)易嚴(yán)選目前還不具備進(jìn)入軟裝領(lǐng)域的能力，此次品牌植入效果大于實(shí)際銷(xiāo)售效果。網(wǎng)易嚴(yán)選的產(chǎn)品線能否支撐一個(gè)完整的軟裝方案是主要的質(zhì)疑點(diǎn)。小編注意到，軟裝的一大核心定制家具在網(wǎng)易嚴(yán)選平臺(tái)上尚且缺位。網(wǎng)易嚴(yán)選方面告訴小編，已擁有超過(guò)8000個(gè)SKU，分為9大類(lèi)別，能夠覆蓋很多家居場(chǎng)景。此次落地空間中能用上自家產(chǎn)品的地方都會(huì)用，大件如桌子、柜子、床、地毯等，小件如鍋、碗、瓢、盆、花瓶、窗簾等。房地產(chǎn)入口爭(zhēng)奪戰(zhàn)樣板間的重要性源自房地產(chǎn)入口特性的凸顯。林凱迪告訴小編，精裝房政策的落地帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)，“房產(chǎn)公司肯定會(huì)成為軟裝的一大入口，屆時(shí)家裝公司之間比拼的是開(kāi)發(fā)商資源，C端營(yíng)銷(xiāo)能力和產(chǎn)品對(duì)C端業(yè)主的吸引力?！钡禺a(chǎn)商資源將成為軟裝公司一大爭(zhēng)奪焦點(diǎn)，其認(rèn)為，甚至出現(xiàn)這樣的情況：一家房產(chǎn)公司的樣板房由幾家軟裝公司共同完成，給業(yè)主多樣化選擇。業(yè)內(nèi)人士透露，目前，開(kāi)發(fā)商至少不需要為軟裝部分付費(fèi)，硬裝部分根據(jù)具體情況而定。網(wǎng)易嚴(yán)選方面表示，此次合作屬資源互補(bǔ)型，不涉及具體費(fèi)用。除了軟裝公司，硬裝公司也不愿錯(cuò)過(guò)房地產(chǎn)樣板間的蛋糕。前段時(shí)間，拿下博洛尼家裝業(yè)務(wù)的歐昊就正在深挖房產(chǎn)公司樣板間入口。歐昊原本承接房產(chǎn)公司的精裝修業(yè)務(wù)，屬于工裝公司。但隨著購(gòu)房用戶(hù)對(duì)裝修的個(gè)性化需求提升，歐昊也在向家裝轉(zhuǎn)型，通過(guò)為房產(chǎn)公司免費(fèi)設(shè)計(jì)裝修樣板間，拿下其購(gòu)房用戶(hù)客流，承接這些客戶(hù)的家裝服務(wù)。歐昊董事長(zhǎng)張棟梁告訴小編，樣板間生意非常不好做，不是免費(fèi)就可以，要考慮什么樣的樣板間是開(kāi)發(fā)商需要的，能給房地產(chǎn)本身加分?！白鰳影彘g只是第一步，最難的是產(chǎn)品，即軟裝產(chǎn)品線能不能迎合市場(chǎng)?！睆垪澚赫J(rèn)為軟裝公司要進(jìn)入樣板間這個(gè)入口，關(guān)鍵還是要看產(chǎn)品。

昨天，主打“所見(jiàn)即所購(gòu)”的亞朵嚴(yán)選酒店在杭州正式開(kāi)業(yè)了，而這一場(chǎng)體驗(yàn)盛宴的載體——亞朵，其實(shí)早就開(kāi)始了打造“場(chǎng)景購(gòu)物”的征程，嚴(yán)選只是它合作的頭部IP之一。（亞朵嚴(yán)選酒店）嚴(yán)選的第一次亞朵的一步棋據(jù)悉，亞朵嚴(yán)選酒店是嚴(yán)選首次試水線下消費(fèi)新零售的樣本，不過(guò)它卻并不是亞朵的第一家IP主題酒店。此前，亞朵與吳曉波聯(lián)合推出的“亞朵吳酒店”，還有聯(lián)合開(kāi)始吧推出的戲劇主題TheDrama，都是小眾但很有調(diào)性的代表，而第三家正是亞朵嚴(yán)選。亞朵市場(chǎng)VP鄭曉波表示，亞朵和嚴(yán)選的合作不涉及股權(quán)，是在資源層面的合作，可以很好地豐富客戶(hù)的體驗(yàn)?！半m然嚴(yán)選房間1199元的價(jià)格看起來(lái)已經(jīng)比其它房間更高了，但并不是嚴(yán)選的品牌溢價(jià)，這種房型的定價(jià)本來(lái)要1499元?！倍鴣喍浣o出這樣的定價(jià)，正是為了配合嚴(yán)選“好的生活沒(méi)那么貴”的主張。小編查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是與TheDrama還是吳曉波、網(wǎng)易嚴(yán)選的合作，亞朵的“IP房”價(jià)格普遍高于普通的房型。TheDrama、吳酒店最貴的房型分別為2197元、1655元，嚴(yán)選房的1103還算“親民”，當(dāng)然，與亞朵其他七八百元的定價(jià)不可相提并論。據(jù)透露，目前亞朵還有幾個(gè)主題酒店都在“排隊(duì)中”，未來(lái)的主題都會(huì)和生活息息相關(guān)，還有更多趣、新潮的品牌會(huì)加入到和亞朵的合作中來(lái)。小編了解到，亞朵風(fēng)格的靈感來(lái)源于云南，其所有酒店也都延續(xù)著高品質(zhì)和個(gè)性化的風(fēng)格。目前，亞朵正運(yùn)營(yíng)著124家酒店，其中23家為直營(yíng)，其余均為加盟，房間定價(jià)基本會(huì)高于同等商圈中酒店約200元。值得關(guān)注的是，這個(gè)高品牌溢價(jià)、加盟模式為主的酒店品牌，其復(fù)購(gòu)率已經(jīng)超過(guò)60%，毛利達(dá)65%，獲得了26.8%的投資回報(bào)率，4.95（滿(mǎn)分5）的第三方點(diǎn)評(píng)分?jǐn)?shù)。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，五星級(jí)酒店的毛利在35%左右，經(jīng)濟(jì)型酒店約為50%；五星級(jí)酒店投資回報(bào)率僅有約5%，行業(yè)平均水平約15%。這背后的秘密是什么？亞朵的造物學(xué)又是什么？這家酒店有啥不一樣“始于酒店，不止于酒店?！边@是亞朵創(chuàng)始人耶律胤經(jīng)常提及的理念，將存量市場(chǎng)——酒店的基礎(chǔ)部分做好，將增量部分——場(chǎng)景化以創(chuàng)造增量?jī)r(jià)值不斷進(jìn)行拓展?！皥?chǎng)景化是需要產(chǎn)生價(jià)值的，亞朵前兩年都在逐漸改變用戶(hù)的認(rèn)知和行為習(xí)慣，改變很多酒店給用戶(hù)帶來(lái)的酒店里的東西又貴又不好的印象?！眮喍渚频闏EO凱歌表示，亞朵近年來(lái)一直不斷增加讓用戶(hù)覺(jué)得很滿(mǎn)意的東西，甚至小到一個(gè)紙卷都是無(wú)磷無(wú)漂白的。不過(guò)，電商并不是亞朵的重點(diǎn)，只是在核心能力的能力之上，根據(jù)用戶(hù)訴求而創(chuàng)造出來(lái)的新業(yè)務(wù)。鄭曉波介紹，亞朵生活館目前只定制了床墊、裸棉四件套、洗護(hù)用品，其余商品都是和阿芙、窮游品牌的合作產(chǎn)品，嚴(yán)選也是合作品牌之一。（亞朵生活館頁(yè)面截圖）場(chǎng)景歸場(chǎng)景，賣(mài)得出去嗎？目前，嚴(yán)選已經(jīng)有約200個(gè)SKU的商品進(jìn)入了亞朵生活館，合作酒店也成了嚴(yán)選的線下渠道?？墒?，住一晚酒店，真的就能帶來(lái)轉(zhuǎn)化嗎？凱歌告訴小編，亞朵在打造場(chǎng)景購(gòu)物時(shí)對(duì)可行性做了充分的考慮，深知這個(gè)場(chǎng)景下的消費(fèi)者必須要必備兩點(diǎn)：消費(fèi)力和時(shí)間，而亞朵的中高端定位酒店剛好可以讓這兩點(diǎn)有效結(jié)合，為創(chuàng)新的效果留下想象空間。目前，陳列在亞朵中地嚴(yán)選商品是動(dòng)態(tài)更新的，會(huì)根據(jù)運(yùn)營(yíng)的實(shí)際情況不斷調(diào)整。用戶(hù)可以在體驗(yàn)區(qū)挑選，直接在酒店前臺(tái)付款帶走，也可以在嚴(yán)選房間內(nèi)掃碼購(gòu)買(mǎi)。而豐富、大量的備貨、商品運(yùn)營(yíng)還是由經(jīng)驗(yàn)豐富的嚴(yán)選負(fù)責(zé)，亞朵會(huì)在銷(xiāo)售中獲得一小部分“渠道分成”。銷(xiāo)售不是第一要?jiǎng)?wù)耶律胤表示，銷(xiāo)售并不是亞朵引入商品體驗(yàn)的第一要?jiǎng)?wù)，未來(lái)亞朵想成為一個(gè)生活體驗(yàn)平臺(tái)，創(chuàng)造“房+X”的結(jié)合，引入更多場(chǎng)景。如和吳曉波頻道合作，為的是聚合知識(shí)型人群。在亞朵CEO凱歌眼中，做IP酒店和場(chǎng)景合作是加法，而未來(lái)亞朵合作更多IP要達(dá)到的效果是乘法，“比如讓亞朵的粉絲會(huì)成為嚴(yán)選的粉絲，嚴(yán)選的粉絲會(huì)成為亞朵的粉絲，IP價(jià)值共創(chuàng)會(huì)發(fā)揮更大的價(jià)值?！倍鵀榱司碌亟Y(jié)合每一個(gè)IP,亞朵也會(huì)非常用心。以亞朵嚴(yán)選酒店為例，在試運(yùn)營(yíng)的一個(gè)月中，雙方一直在琢磨三層體驗(yàn)區(qū)應(yīng)該如何調(diào)整，包括布局、商品陳列、燈光等?！叭绻愕谝荒繕?biāo)就是賺錢(qián)，很難做成一個(gè)好的體驗(yàn)?！眮喍浞矫娌](méi)有將轉(zhuǎn)化和盈利當(dāng)成創(chuàng)新的重點(diǎn)，這和亞朵一直以來(lái)對(duì)體驗(yàn)式服務(wù)的要求也是契合的。鄭曉波笑稱(chēng)，亞朵內(nèi)部有一個(gè)準(zhǔn)則，是“把員工當(dāng)爺”，他們堅(jiān)信，只有充分滿(mǎn)意的員工，才能提供讓用戶(hù)滿(mǎn)意的服務(wù)。目前，亞朵酒店的很多服務(wù)已經(jīng)成了標(biāo)配，如員工會(huì)為在前臺(tái)逗留超過(guò)一分鐘的用戶(hù)奉茶，夏天會(huì)給長(zhǎng)發(fā)的用戶(hù)提供頭繩，會(huì)為高跟鞋的女性提供足貼等。據(jù)透露，有很多貼心的服務(wù)，還在面向VIP用戶(hù)測(cè)試，如為有跑步習(xí)慣的用戶(hù)提供慢跑路線等。在這樣的理念下，亞朵對(duì)亞朵嚴(yán)選酒店的經(jīng)營(yíng)非常有信心，預(yù)計(jì)未來(lái)三年的平均入住率可以達(dá)到90%，三年左右收回投資。（注：嚴(yán)選房每間的投資在約為15萬(wàn)。）亞朵的賺錢(qián)機(jī)器亞朵酒店成立于2013年，集團(tuán)品牌旗下?lián)碛兴拇螽a(chǎn)品——亞朵酒店AtourHotel、A.T.House輕居、THEDRAMA、中長(zhǎng)租公寓，去年12月完成1億美元的C輪融資。據(jù)了解，亞朵生態(tài)圈中已經(jīng)包含購(gòu)物、金融、旅游等多個(gè)部分。其中，城市旅行方面今年會(huì)上線兩條新的線路，包括亞朵村朝圣之旅、尼泊爾不丹；亞朵旗下的分散式長(zhǎng)租公寓品牌ATLive也已經(jīng)在北京開(kāi)始試水，據(jù)介紹，新開(kāi)出的公寓在24天內(nèi)都可以出租掉。此外，亞朵今年計(jì)劃再拓展180～200家酒店，3～5年內(nèi)會(huì)完成1千家酒店的目標(biāo)?！皝喍洳粫?huì)追求大而全，只會(huì)做高品質(zhì)。”耶律胤明確表示，亞朵不會(huì)涉獵票務(wù)等單純追求GMV的業(yè)務(wù)，體驗(yàn)永遠(yuǎn)會(huì)是亞朵的獨(dú)特價(jià)值。“如果你有十天時(shí)間，愿意出十萬(wàn)塊錢(qián)，亞朵可以為你提供一個(gè)完美旅程?！?/div>