“雙12”來了，面對電商對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊，多位房地產(chǎn)業(yè)人士對中國證券報記者表示，目前更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)可能還是一線城市商業(yè)地產(chǎn)“扎堆”所形成的激烈競爭，電商、同業(yè)競爭、銀行斷糧或成為明年困擾商業(yè)地產(chǎn)的“三座大山”，如何加速創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型將成為商業(yè)地產(chǎn)迫在眉睫的課題。

商業(yè)地產(chǎn)之痛

阿里“雙11”期間超300億元的交易額讓商業(yè)地產(chǎn)商感到震撼，如今“雙12”又來了，雖然傳統(tǒng)商城在年末也有促銷，但熱度遠(yuǎn)不如電商。

高緯環(huán)球2013年第三季度北京零售物業(yè)市場報告顯示，在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩及網(wǎng)購的影響下，很多零售商對品牌擴(kuò)張策略都表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度。核心商圈的租金依賴于國際知名品牌的穩(wěn)定需求將繼續(xù)走高，但非核心商圈的招商壓力已日漸明顯。

有商業(yè)地產(chǎn)人士對中國證券報記者表示，除了電商帶來沖擊以外，近年房地產(chǎn)調(diào)控之后越來越多資金流向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)之間的競爭也因此變得激烈。

“中高端商城的競爭尤其激烈，深圳萬象城跟KK Mall的直線距離不超過兩公里，深圳海岸城、保利、寶能·All City等項(xiàng)目都集聚在方圓兩公里之內(nèi)?！痹撊耸空f。

隨著大量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在三季度集中入市，上海核心商圈優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率一再上升，達(dá)到了7.08%。第一太平洋戴維斯三季度商鋪簡報預(yù)計(jì)，由于新增供給較多，北上廣三地中高端購物中心平均空置率將有所提高。

至于其他城市，杭州世邦魏理仕(CBRE)10月份的報告認(rèn)為，杭州進(jìn)入購物中心開發(fā)的“大躍進(jìn)時期”，至2017年預(yù)計(jì)主城區(qū)將有約128萬平方米的新增供應(yīng)入市，增幅超過130%。

有消息稱，近日上海銀監(jiān)局對轄內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)“關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)融資風(fēng)險的通知”，銀監(jiān)局調(diào)研發(fā)現(xiàn)，上海商業(yè)地產(chǎn)“總量過?！薄ⅰ皟r格上漲過快”、“市場總量接近飽和”，潛在風(fēng)險已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅地產(chǎn)，因此需要轄內(nèi)各商業(yè)銀行高度關(guān)注。

新辟蹊徑突圍

分析人士指出，電商、同業(yè)競爭、銀行惜貸或成為明年困擾商業(yè)地產(chǎn)的“三座大山”。如何加速創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，將成為商業(yè)地產(chǎn)迫在眉睫的研究課題。

中國證券報記者采訪了多家商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)人士，他們共同的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型思路是：通過跨界運(yùn)營和提升服務(wù)質(zhì)量來提升客戶的消費(fèi)體驗(yàn)；希望通過餐飲、電影等途徑增加客戶在購物中心的停留時間，從而轉(zhuǎn)化為其他消費(fèi)。不過，這一運(yùn)營模式上的轉(zhuǎn)變?nèi)噪y免陷入“同質(zhì)化”的境地。

部分大型地產(chǎn)商正在探索如何打造其“差異化競爭力”。據(jù)了解，萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)之后，無論是商用產(chǎn)品線還是入股徽商銀行，都嘗試貫徹“社區(qū)服務(wù)”的理念來形成差別化競爭力。另一家巨頭大連萬達(dá)則走上了海外擴(kuò)張之路，希望構(gòu)筑一個世界級的文化商業(yè)帝國。

中國證券報記者觀察到，專業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也成為商業(yè)地產(chǎn)爭相搶占的一個領(lǐng)域。華南城正在全國布局專業(yè)綜合商貿(mào)物流平臺，并著力發(fā)展電商產(chǎn)業(yè)園。寶能集團(tuán)也正在開發(fā)多層次的商業(yè)地產(chǎn)，其中也包括專業(yè)市場。

“現(xiàn)在地產(chǎn)商對高端大氣上檔次的商城的開發(fā)力度非常大，但是真正滿足大眾需求的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相對緩慢，這一塊的潛力會非常巨大。”寶能控股(中國)有限公司資產(chǎn)運(yùn)營中心副總監(jiān)楊海斌對中國證券報記者表示。

除寶能·All City等高端城市綜合體以外，寶能集團(tuán)旗下的寶隆物流有限公司在2010年成立了清水河舊貨城，清水河酒店用品城也預(yù)計(jì)在明年開業(yè)。據(jù)透露，寶能集團(tuán)旗下公司還將在深圳龍崗區(qū)打造兩個專業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。